Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Какие виды бывают?

    Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

    Как назначается?

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы. Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

    Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

    Доходный метод

    1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
    2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
    3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
    1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
    2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
    3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
    4. Кадастровый план участка земли.
    5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

    Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

    В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

    Доходный подход

    Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

    В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

    При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

    Положительная практика

    Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

    ФАС МО также указал, что в соответствии с Русским толковым словарем (М., 2022) «идентичный» означает «тождественный — такой, который наряду с другим подобным является одним и тем же», а «тождество — полное сходство, совпадение».

    Что касается порядка применения затратного метода, в этом случае, по мнению Минфина, должны анализироваться обстоятельства конкретной сделки, особенности соответствующей сферы деятельности и уровень рентабельности, учитываться обычаи делового оборота и другие существенные условия (Письмо от 16.09.2022 N 03-02-01/1).

    Налоговые нормы

    Отметим, что аналогичный вывод содержится в Письме Минфина России от 29.03.2022 N 03-02-07/1-144, в котором сообщается: метод последующей реализации и затратный метод применяются последовательно при отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам.

    • восстановительную стоимость зданий (помещений);
    • потребительские качества;
    • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
    • амортизационные платежи;
    • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
    • налоги.

    Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

    Изменение арендной платы

    • единицы измерения арендной платы;
    • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
    • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
    • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
    • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
    • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
    • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
    • включение в арендную плату НДС.

    При подписании арендных договоров используется такой термин, как рыночная стоимость аренды. Ею обозначают величину арендной платы, актуальную, действующую на момент оценки и подписания документов.

    Оценка

    При использовании данного метода просчитывается, какую прибыль можно получить, если вложить средства, выделяемые для аренды, в другие виды предпринимательской деятельности. Один из факторов, который принимается во внимание, это текущая ставка депозита в банке.

    Затратный

    • Для определения стоимости аренды нужно взять для примера аналогичный объект с известной стоимостью и сравнить его по разным характеристикам с тем, который будет сдаваться.
    • По каким характеристикам производится сравнение? Рассматривается тип здания и его функция, предназначение. Имеет значение материал строительства и площадь. Также принимается во внимание инфраструктура, экологическая обстановка района, расположение по отношению к центру.

    При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок. По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство. При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку. Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

    Звоните нам по одному из номеров, указанных на сайте, – мы будем рады ответить на ваши вопросы и уточнить список документов. Также вы можете заполнить простую форму заявки внизу страницы, и и мы сами свяжемся с вами. Компания «Мосоценка» гарантирует минимальные сроки и высокое качество проведения экспертизы. При необходимости наши оценщики могут явиться в зал заседаний, чтобы в суде подтвердить результаты проведенной оценки.

    3. Корректировки аналогов.
    Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

    3. Корректировки аналогов.
    Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

    Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

    Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

    2. Право на заключение договора на оценку.
    Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

    Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

    От чего зависит арендная плата?

    • Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
    • S – общая площадь объекта.
    • Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
    • Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
    • Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
    • Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
    • Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

    Методика оценки рыночной стоимости

    1. Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
    2. Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.

    Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость.

    Оценка арендной платы нежилого помещения

    Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

    Базовая ставка от государства: что это такое?

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Например, в Санкт-Петербурге действует Положение №1379 от 2022 года. Город заключил 7,5 тыс. арендных сделок. В Старом Осколе (Белгородская обл.) действует Постановление главы муниципального района №628 (2022 г.). Такие местные документы устанавливают базовую ставку в подведомственной территории.

    Субъекты могут договориться об уплате обеспечительного платежа. Эта сумма предоставляется в качестве гарантии как самой оплаты, так и защиты от возможного повреждения предоставленного имущества или взыскания за просрочки платежей. Если нарушений не было, то по окончании действия договора деньги возвращаются предпринимателю.

    Арендная ставка – что это такое?

    Индексация предусматривает учет инфляции за учетный период. Уровень инфляции связан с ростом цен (потребительской способностью) и устанавливается ежемесячно. Соответственно, и размер оплаты меняется, индексируется.

    Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

    1. Описание объекта оценки.
    Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

    Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

    Звоните нам по одному из номеров, указанных на сайте, – мы будем рады ответить на ваши вопросы и уточнить список документов. Также вы можете заполнить простую форму заявки внизу страницы, и и мы сами свяжемся с вами. Компания «Мосоценка» гарантирует минимальные сроки и высокое качество проведения экспертизы. При необходимости наши оценщики могут явиться в зал заседаний, чтобы в суде подтвердить результаты проведенной оценки.

    • Документы основания права собственности или пользования (для собственников – договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.; для арендаторов – договор аренды);
    • Информация о заказчике (реквизиты предприятия или паспорт физического лица – собственника или арендатора);
    • Технический паспорт БТИ;
    • Свежая выписка из ЕГРН;
    • Справка, в которой отражена балансовая стоимость актива.
    • При поиске арендаторов собственником или при подборе помещения под долгосрочную аренду потенциальным арендатором;
    • При заключении или пролонгации договора аренды;
    • При заключении сделки по купле-продаже нежилого помещения;
    • При продаже прав аренды;
    • При иных переходах права собственности (дарение, вступление в наследство и прочее);
    • При получении кредитных средств с оформлением имущества в залог;
    • При возникновении имущественных споров в суде;
    • При принятии управленческих решений в отношении актива;
    • При получении инвестиций;
    • При включении имущества в состав уставного капитала предприятия и так далее.

    Цели проведения оценки

    Важным аспектом при передаче нежилого помещения в аренду является правильный расчет стоимости аренды. Заметим, что для арендаторов справедливая цена не менее важна, чем для собственников – вопрос получения арендной платы, соответствующей текущим реалиям рынка. Поэтому независимая оценка доступна для всех заинтересованных сторон – и для арендаторов, и для арендодателей.

    Рекомендуем прочесть:  Со скольки лет можно ездить впереди ребенку
    Мария
    Юридический опыт - 15 лет.
    Оцените автора
    Отвечает на юридические вопросы юрист с 15 летним стажем