Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Срок действия договора аренды. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
П ользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно ( ст. 190 ГК РФ). Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2022 N 66).
На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды. А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.
Определяем срок действия договора аренды календарными датами
Н ачальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало. Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).
Начало срока действия договора аренды в силу закона всегда определяется моментом заключения (подписания) договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Срок действия договора аренды
Это условие может быть необходимо, если фактически арендные отношения возникли до заключения договора и стороны пожелают оформить их в письменной форме, определив условия пользования в договоре. Только при наличии данного условия стороны будут вправе применять условия договора к ранее сложившимся отношениям. В этом случае арендатор будет обязан внести арендную плату, установленную договором, за фактическое пользование имуществом до заключения договора.
Согласование условия о сроке действия договора аренды
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.
Статья 194 ГК РФ содержит положения относительно расчета сроков при совершении действий в последний день: его нужно совершить до двадцати четырех часов такого дня. Если нужно совершить какое-либо действие в организации, то его нужно совершить не позднее часа, когда в этой организации по установленным правилам прекращается совершение данных действий. Если речь идет о передаче писем или иных документов, то их нужно сдать в отделение почтовой связи для пересылки соответствующей организации не позднее двадцати четырех часов последнего дня срока. В таком случае срок будет считаться соблюденным.
Расчет последнего дня срока. Как не совершить ошибку
В противном случае, такое заявление подлежит оставлению без движения до устранения нарушения (статья 128 АПК РФ, 136 ГПК РФ). Если нарушения будут устранены, то заявление считается поданным в день его первоначального поступления в суд и принимается к производству, соответственно, будет применяться и пункт 1 статьи 204 ГК РФ. Если же нарушение так и не будет устранено, то заявление подлежит возврату, а сроки исковой давности будут течь не прерываясь[11]. Также следует учитывать, что формулировка статьи 205 ГК РФ, а также Верховный суд указывают на то, что воспользоваться правом на восстановление пропущенного срока может исключительно физическое лицо, и то в исключительных случаях, связанных с его личностью. К таким обстоятельствам истечение срока доверенности, например, по недосмотру, не будет являться основанием для восстановления срока.
По требованию потерпевшей стороны срок можно признать наступившим
Если стороны намерены исчислять сроки не календарными днями, для снижения рисков, связанных с неправильным расчетом сроков, стоит включить в договор порядок определения начала и окончания сроков. Другой вариант — указывать конкретные даты, хотя это не всегда применимо.
3) если в месяцах — в соответствующее число последнего месяца, а если такого дня в месяце нет — в последний день этого месяца (п. 3 ст. 192 ГК РФ). Например, месячный срок, начавшийся 30 января, истечет 28 (или 29) февраля;
Пример расчета срока
Учтите, что специальное законодательство может предусматривать собственные правила исчисления сроков (например, Правила исчисления сроков доставки грузов железнодорожным транспортом). В таком случае суд может не применить общие правила, предусмотренные в Гражданском кодексе РФ (Определение ВС РФ от 05.06.2022 по делу N 307-ЭС14-2603, А56-34833/2022).
Как рассчитать окончание срока
При расчете срока не учитывается день, указанный как начало срока (конкретная дата либо день, когда совершено действие или произошло событие). Считать нужно со следующего календарного дня (ст. 191 ГК РФ). Причем не имеет значения, рабочий — это день или нет.
На практике эту особенность иногда не учитывают даже суды. Суд первой инстанции вынес решение 5 мая 2022 года. 30 мая 2022 года заявитель направил апелляционную жалобу. Однако суд вернул жалобу со ссылкой на пропуск 15-дневного срока на обжалование. По мнению апелляционного суда срок истек 26 мая 2022 года. Кассационная инстанция поправила нижестоящий суд и напомнила, что нерабочие дни не учитываются. В этой ситуации первый день срока на обжалование – 10 мая, последний – 30 мая. Заявитель не пропустил срок на подачу апелляционной жалобы.
Общие правила исчисления сроков
Если в договоре стороны привязали сроки к банковским дням, но не уточнили это понятие, суды в большинстве случаев исчисляют такие сроки календарными днями. Хотя существует и иная практика, которая приравнивает банковские дни к рабочим.
Процессуальные сроки
Глава 11 ГК дает базовые правила расчета сроков. Срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК).
Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие “включительно“. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.
Срок действия договора аренды недвижимого имущества
“Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации”.
Определение срока действия договора аренды
Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.
Отказывая в иске, суды исходили из того, что на момент подписания договора с новым арендатором договор с предыдущим арендатором не мог квалифицироваться как заключенный, так как не прошел государственную регистрацию, в связи с чем препятствия для заключения оспариваемого договора отсутствовали.
Примечание
Исключение из данного правила в отношении договоров аренды транспортного средства без экипажа предусмотрено ст. 643 ГК РФ, согласно которой к таким договорам не применяются положения о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 названного Кодекса.
— предлоги «до» и «по» при определении периода действия имеют в судах неоднозначную трактовку. Одни инстанции утверждают, что предлог «до» свидетельствует о необходимости исключения даты из арендного срока, а другие — наоборот;
Срок аренды — временной промежуток, в течение которого субъект, арендующий имущество, может использовать его по назначению (с учетом условий договора). Часто люди путают срок аренды с периодом действия договора. На самом деле это разные понятия.
Срок аренды: характеристики, особые случаи
Срок аренды — период, на который оформляется арендный договор. Как правило, срок аренды составляет от года до пяти лет. В бизнес-центрах такие сделки оформляются на три года и более.
Большинство юристов признает договор аренды консенсуальным. Это означает, что обязательства у сторон возникают в момент подписания документа. Подход поддерживают судьи ФАС Волго-Вятского округа (постановление по спору № А82-4224/2022). Однако назвать позицию однозначной нельзя. В практике встречаются противоположные мнения. Так, в 2022 году кассация Уральского округа заявила о реальности арендного соглашения. Служители Фемиды указали на возникновение обязательств у участников в день фактической передачи имущества (постановление по делу № А07-2897/05-Г-ГЛШ). Пересматривать дискуссионный документ ВАС РФ не стал.
Коротко о точке отсчета
- Долгосрочный контракт. Изменение срока аренды недвижимого имущества подлежит отражению в единой федеральной базе. Стороны обязаны обратиться в Росреестр с заявлением. Порядок оформления регламентируется законом 218-ФЗ.
- Краткосрочная аренда. Вопрос о пролонгации договоров, заключенных на период до 12 месяцев, регулярно поднимается в судебной практике. Попытки юристов включить условие об автоматическом продлении в текст вызывают критику. Необходимость регистрации сделки с землей, жилым или нежилым помещением ГК РФ закон напрямую связывает со сроком. Если дополнительное соглашение или пункт договора будут расценены, как возобновление контракта на новый период, вносить запись в ЕГРН придется (письмо ВАС РФ № 59 от 16.02.01). Впрочем, пренебрежение процедурой не освободит участников от обязанностей. Нести друг перед другом ответственность стороны все равно будут (п. 14 постановления ВАС РФ № 73 от 17.11.11).
Точное определение срока договора имеет большое юридическое значение. Прописывая условие в соглашении об аренде, участники получают возможность правильно рассчитать плату, выбрать оптимальный налоговый режим, установить момент возврата имущества собственнику. Четкие временные границы снижают риск споров при расторжении контракта. О чем следует помнить сторонам, рассказали эксперты-практики.
И все-таки, по нашему мнению, требовать включения обеспечительной суммы в налоговую базу по НДС незаконно. Даже если ее нельзя рассматривать как залог, назначение суммы (обеспечивать исполнение обязательств арендатора) от этого не меняется. Ведь способы обеспечения исполнения обязательств перечислены в Гражданском кодексе не исчерпывающим образом — они могут быть определены сторонами договора самостоятельно (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Проще говоря, в договоре стороны могут «изобрести» свой собственный способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому обязанность начислить НДС возникнет только тогда, когда арендодатель зачтет сумму обеспечения в счет арендной платы.
Начнем с ситуации, когда арендодатель продает сдаваемое имущество другому лицу. В этом случае происходит смена собственника, но на правах арендатора это никак не отразится (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Договор аренды будет продолжать действовать на тех же условиях, и арендатору даже не надо перезаключать договор с новым собственником. Достаточно иметь копии документов, подтверждающих переход права собственности (договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права собственности). Не изменится ситуация и в случае, если прежде арендодателем было государственное или муниципальное образование, а затем стало частное лицо. Перечислять арендную плату, а также налог на добавленную стоимость нужно на основании счетов, выставленных новым арендодателем. После продажи имущества счет-фактуру на арендую плату должен выставлять также новый собственник от своего имени.
Арендодатель не вечен
В данной ситуации ошибку допустил арендодатель, внимательно не проверив сроки действия договора. Ведь фактически он сдал в аренду помещение, занятое другим арендатором. И если вторым договором аренды предусмотрена неустойка за нарушение срока передачи помещения, то арендодатель обязан будет заплатить ее за один день.
При обнаружении недостатков услуг их необходимо своевременно зафиксировать, чтобы не пропустить срок их обнаружения. В противном случае на выявленные недостатки нельзя будет ссылаться (ст. 783, п. 3 ст. 720, п. 1 ст. 724 ГК РФ).
При этом:
В отношении прочих доверенностей действующее законодательство РФ не предусматривает максимального срока, на который она может быть выдана. Поэтому доверенность, которая выдается не в порядке передоверия, может быть выдана на любой срок.
Исчисление сроков действия договора
Стоит отметить, что, с одной стороны, сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон (ст. 198 ГК РФ). При этом, с другой стороны, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (ст. 199 ГК РФ).
Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно (ст. 190 ГК РФ). Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2022 N 66).
Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2022 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2022 г. и заканчиваться 2 июня 2022 г.
Определение срока аренды истечением периода времени
Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.
