Как быстрее продать комнату в коммунальной квартире

Содержание

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как быстро продать комнату в коммунальной квартире. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

В ситуации, когда единовременно несколько дольщиков изъявят желание купить отчуждаемое помещение, продавец сам решит, кому отдать предпочтение. Нет законного права влиять на условия покупки или ее стоимость у владельцев соседних комнат. Они на общих основаниях покупают помещение за назначенную продавцом цену.

Часто продавцам собственности предлагают вместо сделки продажи оформить акт дарения. Не соглашайтесь на подобные варианты, иначе можно остаться без жилплощади, и без денег.

Условия регистрации сделки

Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.

Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации необходимо в обязательном порядке сохранить документы, подтверждающие факт того, что каждому из соседей по коммунальной квартире было направлено соответствующее уведомление. Более того, в случае судебного разбирательства потребуются доказательства того, что сделка со сторонним покупателем была заключена после истечения 30 дней с момента направления извещения.

Нередко продавцы комнат сталкиваются с рядом проблем, связанных с вручением извещения адресату. К наиболее распространенным можно отнести следующие:

Процесс уведомления жильцов

Так, в п. 2 вышеупомянутой статьи написано, что продавец должен уведомить сособственников о желании продать свою долю покупателю на сторону. При этом участники общего жилья должны либо приобрести отчуждаемую комнату (в течение 30 дней с момента получения соответствующего извещения), либо отказаться от преимущественного права покупки.

Отсутствие посредников в подобной сделке может сыграть с вами злую шутку, и одна из сторон может недобросовестно подойти к вопросу;
Если продавец стремится быстро продать квартиру, но нашёлся лишь один покупатель, который может оплатить покупку не сразу, оформляется рассрочка платежа.

Нужен ли нотариус?

В договоре купли-продажи устанавливается порядок и очередность внесения суммы. Указывается фиксированная цифра, соответствующая размеру платежа. Устанавливается частота выплат, а также временной промежуток, в который они должны осуществляться.

Уведомление

В соответствии с законодательством РФ, сделки купли-продажи осуществляются с привлечением нотариуса в случае, если в ней участвуют несовершеннолетние, недееспособные или же речь идет о долевой собственности.

при наличии в продаваемой комнате собственника-несовершеннолетнего, недееспособного нужно разрешение ООП на продажу;
если комната находится в совместной собственности — нотариально заверенное разрешение второго супруга на продажу;
документы о смене фамилии;
для заключенного — справка о пребывании в местах лишения свободы;
доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо.

Если на квартиру нашелся реальный покупатель, а прочие собственники противятся продаже, можно оформить с потенциальным покупателем договор займа под залог комнаты. По истечении указанного в договоре срока оформляется «Соглашение об отступном» (ст. 409 ГК РФ), согласно которому комната перейдет займодателю взамен невыплаченных денежных средств.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире, если соседи против

Согласно документу, госрегистрация перехода права собственности возможна только в том случае, если владелец приложит к заявлению документы, подтверждающие оповещение о продаже всех, кто является владельцем доли в праве общей собственности.

Чтобы быстро найти покупателя, нужно сделать косметический ремонт: постелить напольное покрытие, переклеить обои, заменить старые розетки новыми. Опрятная комната выделится на фоне других объектов и заинтересует людей.

Составлять уведомление о продаже нужно в письменной форме. Необходимо упомянуть о своём намерении, озвучить условия сделки (стоимость, условия рассрочки и т. д.). Многие собственники нуждаются в дополнительной жилой площади, но не могут позволить себе покупку квартиры. Это может сыграть на руку владельцу комнаты.

С помощью соседей

Самостоятельная продажа может затянуться на неопределённый срок. Чтобы сделать всё быстро, стоит обратиться в агентство недвижимости. Риелтор поможет собрать необходимые документы, займётся поиском покупателя, оформит сделку в соответствии с действующим законодательством.

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

Ст. 42 ЖК РФ регламентирует порядок распределения долей в коммунальном жилье между собственниками комнат, а глава 16 ГК РФ освещает вопросы взаимодействия собственников помещений в коммуналке между собой.

Особенности продажи комнаты

Участие продавца в данной процедуре обязательно, в противном случае покупатель может обратиться в суд для принудительной регистрации и дополнительно взыскать причиненные убытки, вызванные задержкой регистрационных действий (п. 7 ст. 15 закона № 218).

Оформление продажи

У соседей есть 30 дней, чтобы воспользоваться предложением и приобрести комнату у собственника (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если по прошествии 30-ти дней комната не будет приобретена соседями по коммуналке, собственник получает возможность передавать данное помещение посторонним лицам.

Дарение доли вместо продажи

Если по документам квартира находится в долевой собственности, доли идеальны (обозначены дробью) и не выделены в реальные, то договор купли-продажи потребует обязательного нотариального заверения. В таком жилье может проживать несколько семей, не связанных родством, но их доли «разбросаны» по всей квартире — несколько метров в одной комнате, несколько — в другой, а место проживания определено порядком пользования, который может быть изменен по договоренности и подлежит пересмотру при появлении нового собственника.

Документы для оформления сделки

место фактического проживания собственника-соседа неизвестно;
соседи избегают получения оповещения о продаже, отказываются получать заказное письмо, чинят препятствия к продаже;
собственники проживают за границей.

Составляя текст объявления, публикуемого на специализированных сайтах и бумажных СМИ, необходимо максимально подробно описать характеристики комнаты. В качестве рекламной площадки также могут быть использованы социальные сети. В ряде случаев, заинтересованные покупатели могут быть найдены в других регионах, придумайте способ распространить объявление не только в вашем городе.

Как быстро продать комнату в квартире?

Далее каждому собственнику следует выслать копию письма с уведомлением. Если в квартире имеется хотя бы одна неприватизированная комната, аналогичное уведомление также отправляется в местный орган управления муниципальным имуществом.

Как быстро продать комнату в общежитии?

Опубликовав объявление о продаже комнаты, можно начинать готовиться к приходу заинтересованных потенциальных покупателей. Проинформируйте о возможном визите соседей, чтобы совместно создать наилучшее впечатление. Небольшой ремонт также не повредит, но не стоит слишком усердствовать, инвестируя во внешний облик помещения серьезные деньги – возможно, новый владелец захочет переделать все по своему вкусу.

Получить данные по соседям-правообладателям через заявку на выписку из Росреестра.
Отправить собственникам копии писем-уведомлений, а если есть неприватизированное жилье в квартире, отправить такое письмо соответствующему муниципальному органу.
Если проживают несовершеннолетние, то за подростков полностью или с их согласия решают опекуны и родители. Если возраст детей старше 14 лет, то под уведомлением нужна подпись ребенка. Продажи жилья, где проживают несовершеннолетние, обязательно контролируют попечительские органы.

Подавая объявление самостоятельно или через агентство, нужно заранее подготовиться к приходу возможных покупателей. Лучше сразу предупредить соседей и постараться максимально полно показать предлагаемого жилья. Предварительно желательно сделать косметический ремонт.

Как самостоятельно найти покупателей

Чтобы исключить досадные ошибки, которые в дальнейшем приведут к неприятностям, потребуется личное участие и контроль действий до полной передачи прав на жилье и выплаты причитающейся суммы. Для этого достаточно учитывать следующие особенности:

Попытки тянуть время до момента сделки – распространенная проблема при продаже. Это происходит из-за того, что заинтересованные соседи хотят снизить цену, в целях торга. Или же им просто хочется оставить её незаселённой на длительный период, что вполне понятно. Во всяком случае необходимо узнать статус каждой комнаты. Если это социальный найм или аренда, то с подобные жильцы не наделяются преимуществом.

Соседи отказываются от получения уведомления о продаже. Если даже было отправлено письмо, граждане – другие жильцы квартиры могут отказаться его получать. Тогда письмо придёт обратно отправителю с пометкой об отказе адресата получать письмо. Если предъявить это письмо в Росреестр, можно доказать молчание, как игнорирование. В том случае, если впоследствии судом не будет доказано обратное.
Соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание. В подобной ситуации лучшим выходом будет отправить повторное письмо, но уже от имени нотариуса, заверившего данное уведомление. Нотариус же подтвердит молчание на протяжении месяца, выдав соответствующее свидетельство.
Место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно. Граждане имеют права некоторые периоды проживать в другом месте и отсутствовать. Либо комната сдается и местонахождение соседа невозможно узнать. Может оказаться: этого собственника вообще никто никогда не видел и не имеет представления о его данных. При этом прибегают к помощи Росреестра, который предоставит сведения о правах на собственность и о её хозяевах. Если соседи известны, но отсутствуют в течение года, то суд может признать его отсутствующим, о чем надо отдельно обратиться в судебный орган. В заявлении следует указать причиной намерение продать свою комнату с обеспечением преимущественного права отсутствующего. Суд должен осуществить опрос свидетелей и запросить сведения о местонахождении соседа. В доказательство заявитель прилагает ответ из адресного стола, не давший результата при розыске. Если сосед не будет найден, то для его имущества судом будет назначен управляющий, которого и надо уведомлять.
Сосед проживает в другом городе. В такой ситуации делается междугородная переписка или другой контакт. Сосед должен заверить отказ у нотариуса, прислать его почтой или промолчать в течение месяца.
Сосед умер, а наследник не вступает в наследство. При затягивании возможна подача заявления в суд о признании соседней комнаты вымороченной собственностью. Тогда её могут передать администрации, которая и получит от продавца уведомление, соблюдающее преимущество соседа. Или судом будет определен собственник по праву наследования. При продаже это решение суда необходимо включить в документацию, как и отказ от преимущества.

Перечень необходимых документов для оформления сделки

Другой способ – оформить дарение всей комнаты, а деньги передать с рук на руки, не оформляя денежную сделку официально. Но в таком случае сосед, посчитавший себя ущемленным в преимущественном праве, может оспорить подобные действия в суде, или другим способом востребовать свое право. В первом случае это исключено.

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.

Преимущественное право покупки комнаты в коммуналке – нужно ли получать согласие соседей

По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
Через юриста или нотариуса.

Этап 3. Заключение договора

Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.

Былая система распределения жилых помещений не предусматривала последующую продажу собственности, так как все квартиры по факту принадлежали государству. Поэтому сегодня в фонде любого города осталось достаточно много зданий с коммунальными квартирами. Но теперь, когда существует система приватизации, многие частные владельцы такой недвижимости нередко задумываются о том, как продать комнату в коммуналке, чтобы приобрести более комфортное жильё.

Особенности продажи

Сложность заключается в том, что если соседи не подпишут документальный отказ, необходимо официальное информирование совладельцев о намерении продажи. Для этого соответствующий документ отсылается по почте каждому из соседей, с отметкой о получении письма. В таком случае законом предусмотрено, что если в течение 30 календарных дней гражданин не подтвердит своё намерение осуществить покупку, автоматическое право на приобретение переходит любому другому лицу.

Как продать быстро комнату в коммуналке

Иными словами, владельцами комнат, как правило, выступают посторонние друг для друга люди, которые проживают на условиях, схожих с общежитием. Но формально это одна квартира, находящаяся в общей долевой собственности, аналогичная, к примеру, трёхкомнатному жилью, принадлежащему в равных частях семье из трёх человек. Продажа такой недвижимости законом разрешена, но процедура имеет несколько дополнительных моментов, выполнение которых является обязательным.

Первое требование состоит в том, что лицо, инициирующее подобное мероприятие, должно являться непосредственным владельцем подобного жилья, поскольку реализация комнаты в коммуналке возможна только после прохождения приватизационного процесса.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

паспортами всех лиц, которые будут участвовать в сделке;
справкой, подтверждающей выписку жильцов из комнаты в коммунальном жилье;
сообщением о запланированной реализации комнаты с обозначением всех условий и стоимости объекта, которое было направлено через заказные письма каждому владельцу комнат в коммунальном жилье (это является необходимостью, если покупатель – посторонний гражданин, а не кто-то из числа соседей);
договором купли-продажи;
выпиской из Бюро технической инвентаризации с наличием экспликации;
кадастровым планом реализуемого объекта;
актом приемки-передачи комнаты;
правоустанавливающей документацией на помещение;
разрешением (с нотариальным заверением) на осуществление реализации от остальных владельцев комнат;
выданным органами опеки и попечительства разрешением, в случае, когда кто-то из владельцев относится к лицам, не достигшим совершеннолетия.

Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире

Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.