Как быстро продать комнату в коммунальной квартире

Уведомление

1. Обратиться к риелтору, который не только поможет вам установить стоимость квартиры, но и осуществит помощь с продажей;
2. Пригласить специализированных представителей организаций, которые занимаются оценкой недвижимости. Стоимость квартиры они подтвердят документально;
3. Осуществить оценку квартиры самостоятельно.

В соответствии с абз. 2 ст. 55 ФЗ РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» нотариус после удостоверения сделки купли-продажи, в том числе и комнаты в коммунальной квартире, обязан в течение рабочего дня (или в сроки, прописанные в договоре) направить в Росреестр полный пакет документов клиента для прохождения регистрации. В этом случае срок процедуры будет составлять (пп. 9 п. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»:

Однако довольно часто происходят ситуации, когда кто-то из участников общей недвижимости не соглашается на предстоящие изменения. Допускается ли заключение сделки без согласия соседей? Какие правовые последствия могут ожидать в будущем?

Правовая база

Нередко продавцы комнат сталкиваются с рядом проблем, связанных с вручением извещения адресату. К наиболее распространенным можно отнести следующие:

Совет. Прежде, чем уведомлять соседей, выясните, кто из них собственник, а кто — наниматель. В первом случае извещение отсылается на адрес фактического проживания других хозяев, во втором – в муниципальный или государственный орган. В Москве этими вопросами занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Им же подписывается отказ.

В каких ситуациях можно лишиться прав на владение

Если при осуществлении сделки нарушается право преимущества, то остальные владельцы обращаются в судебные органы с исковым заявлением о переводе прав на них. Суд вынесет постановление и обяжет продавца (собственника) вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Лучший вариант – продать комнату в коммунальной квартире одному соседу.

Этапы продажи комнаты

Если владельцы уклоняются от получения извещений, их нежелание не влияет на возможность или невозможность сделки. Продавец обязан только уведомить . Достаточно сохранить квитанции об отправке почтовых уведомлений для реестра. Датой подачи считается число поступления извещения в отделение почты России. Если соседи никаким образом не прореагируют, молчание считается отказом. Спустя 30 дней с даты отправки уведомления можно оформлять договор продажи.

1. По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
2. Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
3. Через юриста или нотариуса.

Этап 3. Заключение договора

1. Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
2. Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
3. Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.

Этап 1. Уведомление для соседей

Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

Часто возникают ситуации, когда владельцы помещений в общей квартире не проживают в них, и установить их местонахождение затруднительно, но после продажи комнаты они могут оспаривать сделку в судебных органах, заявив о нарушении продавцом нормы о преимущественном праве, согласно ст. 250 ГК.

Как быстро продать комнату?

В письме направляется извещение о продаже. Если письма возвращены за отсутствием собственника по адресу отправления, необходимо обратиться в мировой суд с заявлением о разрешении на продажу комнаты в коммунальной квартире за невозможностью установить местонахождение собственников других комнат.

Возможные трудности

Справку об обременениях можно также получить в Росреестре, заплатив госпошлину в 300 рублей. Выписка о праве собственности предоставляется бесплатно, она позволяет подтвердить право на комнату и её отчуждение будущему покупателю.

На принятие решения даётся 1 месяц. В течение этого времени соседи должны согласиться на покупку или написать отказ. Если собственникам не нужна комната, владелец вправе продать её любому другому человеку.

С помощью соседей

Самостоятельная продажа может затянуться на неопределённый срок. Чтобы сделать всё быстро, стоит обратиться в агентство недвижимости. Риелтор поможет собрать необходимые документы, займётся поиском покупателя, оформит сделку в соответствии с действующим законодательством.

С помощью риелтора

Чтобы быстро найти покупателя, нужно сделать косметический ремонт: постелить напольное покрытие, переклеить обои, заменить старые розетки новыми. Опрятная комната выделится на фоне других объектов и заинтересует людей.

В письме извещаете о желании продать комнату и указываете стоимость. Далее ждёте, пока пройдет 30 дней с момента их получения. Если в течение этого срока никто из соседей не объявил о готовности купить комнату по указанной вами стоимости, вы имеете право продать её кому угодно.

Такие соседи — золото, но агент всё равно приводит потенциальных покупателей, когда их нет дома: дядя Коля, Ивановы и Петровы на работе, Катя в школе, а Ольга Ивановна у подружки. Пустая квартира создаёт благоприятное впечатление, и агент знает об этом.

Получить согласие соседей

Если соседи не хотят, чтобы вы продали комнату, они сделают процесс продажи невозможным: во время показа будут варить щи, сетовать на постоянное отсутствие горячей воды и жаловаться на соседа-наркомана. Ни один нормальный покупатель такое не выдержит.

1. В ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги. Ранее оплата коммунальных услуг, например, электричества в общей квартиры производилась по общему счетчику. Это возможно и сейчас, но иногда устанавливаются отдельные счетчики в каждой комнате.
2. Каждому жильцу или семье принадлежит отдельная жилая площадь. Право собственность оформлено на каждого жильца или семью коммунальной квартиры в пределах их площади.
3. Места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма. Иногда предусматривается долевое владение нежилыми помещениями квартиры. Но если она заселена по социальному найму, то владелец доли – администрация или муниципалитет.
4. Каждый жилец приобрел право по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию. У всех семей и жильцов имеется договор или свидетельство о праве собственности на свою площадь, не связанный с соседями.

Нюансы продажи приватизированных и неприватизированных комнат

Коммунальная квартира должна быть приватизирована. В противном случае это муниципальная собственность и продаже не подлежит, так как закон запрещает подобные сделки. На практике достаточно иметь приватизированную комнату. То есть, она должна быть куплена ранее или приобретена по праву наследования.

Основные характеристики жилья

Если ситуация сложная и сопровождается нехваткой времени, то покупателю можно написать договор дарения на продаваемую комнату, то есть – на некоторую её часть. Тогда покупающий перестает быть посторонним лицом при продаже, а становится собственником в этой же квартире.

Часто продавцам собственности предлагают вместо сделки продажи оформить акт дарения. Не соглашайтесь на подобные варианты, иначе можно остаться без жилплощади, и без денег.

Основные покупатели

1. Определить условия продажи, включая цену;
2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Оформление сделки по продаже комнаты

Практически все владельцы жилья сталкиваются с трудностями оформления. Вопрос, как быстро продать комнату в коммунальной квартире, остается жизненно важным. Прежде собираются требуемые законодательством документы.

Если владелец комнаты умер, наследников не нашлось и управляющий имуществом не назначен, то жилье переводится в статус выморочного с соответствующим оформлением в госорганах. Затем, как правило, находится наследник, которому и следует отправлять уведомление. Если никаких наследников не появилось, то все вопросы с отказом от права собственности решает местная администрация.

Чтобы как можно быстрей продать комнату в квартире, нужно выполнить ряд действий, начиная с оценки недвижимости и получения представления о перспективах такой сделки. Для этого нужно учесть следующие факторы:

Расчет оценочной стоимости

• состояние и площадь жилья;
• общее число комнат в общежитии или квартире;
• высота дома и этаж, на котором находится недвижимость;
• удаленность жилья от транспортных развязок, магазинов, больниц, учебных заведений;
• количество соседей и их благонадежность;
• размер доли владельца жилья;
• продолжительность продажи недвижимости.

При наличии в коммуналке несовершеннолетних собственников потребуется согласие органов опеки. Если недвижимость является предметом залога, то чтобы продать такую комнату в коммунальной квартире, нужно получить письменное разрешение залогодержателя.

Несмотря на то, что коммунальные квартиры постепенно становятся исчезающим видом недвижимости, спрос на них на рынке жилья существует, причем немалый. Покупатели коммуналок преследуют самые разные цели: кто-то нуждается в прописке, кто-то надеется на выгодное расселение, некоторые планируют выкупить соседние комнаты и обзавестись собственной квартирой. Так или иначе, решив продать комнату в коммунальной квартире, вы наверняка найдете нужного покупателя, если грамотно и взвешенно подойдете к решению этого вопроса.

Оценка комнаты

Анализ этих факторов для коммуналки происходит несколько сложнее, чем, если бы речь шла об отдельной квартире. Дело в том, что каждый совладелец имеет равные права на жилплощадь, поэтому при оценке комнаты за основу берется стоимость квадратного метра во всей квартире. Чтобы не запутаться в этих тонкостях, при определении стоимости комнаты можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Однако примерную оценку вы можете произвести и самостоятельно. Для этого проще всего воспользоваться одной из федеральных баз недвижимости, одна из самых крупных находится на портале ГдеЭтотДом.РУ. Среди находящихся в ней объектов недвижимости вы сможете найти варианты, схожие с вашим, и ознакомиться с разбросом цен на комнаты в коммуналках в нужном регионе.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.