Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.
По ипотеке
Аноним, Вы вопрос-то прочитайте внимательно. П44 однушка все стены несущие. Плита электрическая. Согласовать реально только проем между комнатой и кухней, с усилением. Перспектива согласования достаточно высока и повышается чем ближе к верхним этажам. Снос стены категорически нет!
Участник программы «Работаю честно»
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Юридические операции с жилплощадью требуют особой тщательности и грамотной работы с документами. Основными бумагами, участвующими в этой операции, являются технический и кадастровые паспорта, данные в которых должны четко соответствовать действительности. И если в квартире была проведена перепланировка, то это может создать некоторые трудности, которые проявят себя и при купле – продаже.
Какая перепланировка незаконна?
Теперь взглянем на ситуацию с другой стороны – а стоит ли покупать квартиру, в которой перепланировка была сделана незаконна? Ответ – однозначно нет. Конечно же, покупка квартиры с выполненной перепланировкой может быть выгодна, удобна и в целом крайне привлекательна, если бы не несколько «НО»:
Как продать квартиру по правилам?
Сделать это можно двумя способами: простым, но не вполне честным, и юридически верным, но длительным и затратным. Первый способ подразумевает оформление перепланировки задним числом. То есть вы можете собрать документы для перепланировки, начертить эскиз уже сделанных изменений и подать эти бумаги так, будто изменений и не проводилось. Завершив весь процесс узаконивания просто покажите инспекции готовое жилье и получите документы. Но у этого метода есть один минус – повторная проверка проводится через 4 месяца после подачи бумаг, и поэтому проводить эту операцию нужно задолго до продажи.
Обычно при наличии в квартире неузаконенных изменений владельцы стараются продать ее до получения нового техпаспорта. Обычно подобный документ меняется раз в пятилетку.
Особенности сделок с подобными квартирами
Какие документы понадобятся
Если же неузаконенное перепланирование квартиры имеет более серьезные последствия, то штрафные санкции могут составлять уже 5 тысяч. При этом владелец должен будет вернуть жилой объект в то состояние, которое указано в техпаспорте, что потребует более весомых расходов.
Есть два варианта. Первый — узаконить все самому до продажи, получить новый техпаспорт и уже готовую документацию передать новому владельцу. Так вы и деньги не потеряете, и с покупателем проблем не будет. Но здесь потребуется время. Как узаконить проведенные работы, читайте здесь.
Согласно Жилищному кодексу РФ, любое изменение в квартире должно быть одобрено в Мосжилинспекции и зафиксировано сотрудниками БТИ в техпаспорте. Когда о перепланировке узнают, владельца попросят ее узаконить или же вернуть к первоначальному виду. Вдобавок выпишут штраф: физическим лицам до 2 500 рублей, юридическим — до 350 000 рублей.
Какие санкции меня ждут?
При любом действии с квартирой, где нужно подтверждение БТИ: например, когда вы ее захотите подарить, заложить или передать в наследство. Во время замеров инженеры заметят, что конфигурация квартиры изменилась без согласования.
- Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
- При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.
- изменение отделки, т.е. замена декоративных покрытий пола, стен и потолка на новые (в том числе, при выборе другого вида материала, к примеру, паркета вместо линолеума);
- монтаж либо демонтаж встроенной мебели;
- передвижение осветительных приборов;
- смена месторасположения кухонной плиты в рамках этого помещения;
- установка или снятие остекления с лоджий и балконов;
- смена внутриквартирных дверных или оконных блоков без изменения размеров проемов;
- снятие старых сантехнических приборов и их замена на аналогичные и располагаемые в том же месте.
Цена вопроса
Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.
Цельное разбирание перегородок между комнатами особенно опасно в панельных домах. Из-за таких перестроек могут образовываться трещины и прогибы в полу и на потолке у соседей внизу. В этих случаях купивший квартиру с такими трансформациями обязан будет все вернуть на прежнее место, заплатить штраф административного порядка. Потом узаконить все детали и оформить новый технический план.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Какие нужны документы? Куда обращаться и как проводится вся процедура? Эти вопросы касаются не только проведения сделок купли-продажи переделанной квартиры. Они возникают также и при передаче в наследство, обмена жильем и в процессе приватизации. Покупатели могут согласиться на оформление договора купли-продажи, но при этом они вправе будут требовать снижение цен, либо дополнительного оформления паспорта БТИ.
Инструкции для успешного проведения сделки купли-продажи
- объединение кухни с жилым помещением;
- создание ниш, отверстий, иного в несущих стенах;
- перенос инженерных сетей – вентиляции, канализации, водопровода, иного;
- организация подполья – проделывание отверстия в полу на первом этаже, которое ведет на технический этаж;
- полная разборка межкомнатных перегородок и другое.
В данной планировке был произведен демонтаж под нишу части наружной несущей стены. Как мы уже говорили, такая незаконная перепланировка и её последствия представляют наиболее тяжелый случай. Пришлось заказывать дорогостоящий проект усиления у автора дома и проводить серьезный ремонт.
Как следует из вышеизложенного, последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры или нежилого помещения могут быть весьма неприятны, а потому согласование таких работ лучше проводить до осуществления ремонта. Или хотя бы консультироваться перед этим у соответствующих специалистов.
3. Как выявляется незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений?
Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.
При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой потребуется обращаться к оценщикам, чтобы рассчитать примерные затраты на устранение последствий внесённых изменений. Кроме того, они помогут выяснить, не относятся ли проведённые ремонтные работы к разряду тех, которые невозможно узаконить. В список запрещённой перепланировки входят следующие работы:
Еще одна сложность для покупателя кроется в вероятности получения ипотеки, если квартира приобретается с помощью банковских средств. Для большинства банков неузаконенная перепланировка является основанием для отказа в одобрении ипотеки или оборачивается существенным увеличением годовой ставки, под которую ссужаются деньги.
Последствия перепланировки для покупателя
- Установка электрических плит, вместо приборов, работающих на газе.
- Переустановка газовых и электрических нагревательных приборов.
- Установка, монтаж, переоборудование ванных и туалетных комнат.
- Монтаж новых и демонтаж старых элементов трубопроводных и электрических сетей, в том числе для установки душевых кабин, стиральных и посудомоечных машин и иных современных приборов бытового назначения.
- Снос или перенос перегородок.
- Увеличение жилплощади за счёт помещений вспомогательного назначения (тамбуры, кладовые).
- Перенос или обустройство новых дверных проёмов.
Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.
По ипотеке
Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2022 рублей с каждого нового владельца.
Как можно легализовать перепланировку
Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.
Со всей необходимой документацией собственник направляется в соответствующую организацию и подает заявление на перепланировку или переустройство помещения.
Подобные изменения не могут стать законными. Если их обнаружат, то владельца жилплощади обяжут все вернуть на прежнее место.
Разрешение не нужно
Не важно, кто производил перестройку, возвращать прежнее состояние или регистрировать внесенные изменения в квартире придется уже новому хозяину. Обычно покупатели, узнав о потенциальных проблемах с квартирой, отказываются от ее покупки.
Если перепланировка не нарушает санитарных и строительных норм, не создает пожароопасной ситуации, не несет угрозы целостности здания (не затрагивает несущих конструкций), то особых препятствий для реализации жилья нет. Продать его можно как за деньги (нал/безнал), так и по ипотечному кредиту. Утаивать от покупателя факт проведения работ не рекомендуется, в противном случае возможны судебные разбирательства. Стоит быть готовым сделать скидку – это распространенная практика, которая компенсирует покупателю процедуру узаконивания и снимает все претензии с его стороны. Договор купли-продажи составляется обычным образом.
Некоторые изменения допускается проводить без согласования. Хозяин помещения имеет полное право убрать антресоли, демонтировать встроенную мебель, удалить перегородку в санузле (при условии, что она не является несущей конструкцией), поменять двери на более современные. Не требуется согласовывать:
Перепланировки, требующие узаконивания
Если перепланировка имеет место, и она не согласована, то не каждый банк согласится предоставить покупателю кредит. В случае одобрения заявки в договоре обязательно появится пункт, обязывающий нового собственника узаконить имеющиеся изменения. На это отводится, как правило, не более 6 месяцев.
«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам. Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол». Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца. Его могут:
Продажа квартиры с перепланировкой квартиры в 2022 году
Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году. Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:
Содержание
Приобретение в столице и Московской области перепланированного жилья — неординарное событие для всех участников сделки. В условиях реально существующих рисков можно пропустить важные детали, наделать ошибок. Последние чреваты штрафами, издержками на приведение квартиры в первоначальный вид, даже уголовным преследованием. Надеемся, что изложенный в данной статье материал окажется полезным и для тех, кто интересуется, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и для тех, кто собирается ее купить за наличные, в кредит (по ипотеке).
Все модификации жилья, квалифицирующиеся как перепланировка, регулируются Градостроительным, Жилищным Кодексами России, правовыми положениями федерального регионального уровня. Виды и размеры наказаний за то, что площадь объекта недвижимости была переделана, устанавливаются на основании ст.7.21 КоАП РФ. Согласовывать перепланировку необходимо тогда, когда были произведены неразрешенные виды перестройки.
Что понимается под законной перепланировкой
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда было проделано только переделка штукатурки, без изменений в конструкции стен, перекрытий? В этих случаях продажу можно оформить без согласования с Жилищной инспекцией (ЖИ) или отделом капитального строительства (ОКС) в городе.
Случаи, когда необходимо оформление
Делается узаконивание через государственное учреждение БТИ (Бюро технической инвентаризации) по месту нахождения объекта недвижимости. Там оформляется новый технический паспорт. Все подготовленные документы подаются в Жилищную инспекцию, либо отдел по капстроительству в административном центре населенного пункта. Все работы следует производить также в полном согласии с нормами и стандартами СНиП, противопожарных и санитарных требований. После продажи квартиры, все согласования уже обязан произвести новый её хозяин.
Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру. В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
- Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
- Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию, сделал тёплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения, сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме, объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату, сделал в несущих стенах ниши или арки.
Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.
Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.
Если переделка не узаконена
Некоторые банки отвергают просьбы предоставить кредит на покупку жилья с не разрешенной перепланировкой из-за существующих рисков. Подобное решение они мотивируют тем, что находящемуся под финансовым давлением ипотечного кредита заемщику проблематично будет пройти в срок необходимую процедуру узаконивания неправомерной перепланировки.
