Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Продажа домов, приобретенных на материнский капитал. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- документ, в соответствии с которым продавец недвижимости собирается продать ее именно этой семье;
- копия документа, подтверждающего личность собственника продаваемой жилплощади;
- документы, подтверждающие право собственности на тот объект недвижимости, который собирается приобрести семья;
- справка из БТИ, аналогичная предыдущей;
- выписка о состоянии лицевого счета жилплощади;
- справка о полном отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой?
При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:
Условия для продажи
При этом условия проживания несовершеннолетних членов семьи не должны ухудшиться в результате сделки. Произвести продажу купленного в ипотеку дома законно можно только одним из перечисленных способов. Если же после осуществления сделки нет возможности предоставить детям нормальные условия проживания, то в выдаче разрешения на неё будет отказано. Отчуждение приобретённого с привлечением денег по программе маткапитала жилища может произойти в любое время, даже когда детям ещё не были выделены в натуре части в нём, т. к. в ФЗ № 256 никак не оговорен срок, на протяжении которого воспрещается продажа такого жилья.
Продаю дом за материнский капитал, налоги при этом платить нужно или нет? С этим вопросом часто обращаются к риэлторам. Если отчуждаемая недвижимость была в собственности менее пяти лет, насчитывается подоходный налог. Но есть случаи, когда можно не платить или снизить расходы. Для этого обе сделки (продажа старого дома и приобретение нового жилья) проводятся в едином налогово-отчетном периоде. Тогда вы сможете прибегнуть к праву налоговых вычетов.
При возведении или приобретении недвижимости с участием материнского капитала, в обязательном порядке требуется оформлять право владения не только на супругов, но и детей. Это необходимая мера для защиты прав всех членов семьи
Как продать дом, купленный на материнский капитал
Продам дом за материнский капитал – объявления такого рода сегодня не редкость, так же как и реализация недвижимости, которая приобреталась или реконструировалась при помощи таких вложений. Многих владельцев собственности интересует, через какой срок такое жилье может стать объектом КП. Сразу стоит отметить, что в Федеральном законе №256 от 2022 года, нет прямых ограничений для отчуждения. Единственным требованием, чтобы продать дом в Гатчинском районе или любом другом, является наличие разрешения соответствующих служб. Это прописано как в статьях 28 и 37 ГК РФ, так и в статье №. 21 ФЗ «Об опеке».
Условия таковы, что вместе с обязательством на родителя, на само жильё ложится обременение. Такое обременение ставится на учёт в регистрирующем органе, так что проводить гражданско-правовые сделки с ним будет невозможно. Кредитором такого обременения, в свою очередь, выступает ребёнок. Так что рассматриваемый вопрос необходимо решать в порядке, установленном законодательством для распоряжения имуществом несовершеннолетних лиц.
Квартиры и дома под материнский капитал
Как уже было сказано, очень много случаев, когда родители расходуют средства мат. капитала в качестве оплаты ипотеки. Такие случаи законодательством допускаются, однако впоследствии имеются некоторые нюансы, без учёта которых родителям будет сложно продать дом, купленный на материнский капитал.
Пошаговая инструкция оформления одобрения органа опеки
Когда покупается готовое жильё, родителям необязательно оформлять ранее отмеченное обязательство. Ребёнок автоматически становится собственником соответствующей сумме мат. капитала части жилья. При строительстве дома обязательство оформляется в обязательном порядке, ведь оформить на ребёнка часть дома можно будет лишь после завершения постройки, когда как средства необходимы сейчас.
Через какое время можно продать купленный на материнский капитал дом? Срок для продажи жилых помещений, купленных на средства МСК, не ограничены нормативными документами. Такие сделки предусматривают одновременное приобретение нового жилья. Приобрести жилье можно разными способами: купить за счет средств от продажи предыдущей квартиры, построить дом, вложив полученные средства. Действия продавца при продаже квартиры осуществляются в следующем порядке:
Условием предоставления средств материнского капитала на приобретение жилья, отраженным в п. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» является оформление недвижимости в общую долевую собственность родителей и детей. Для продажи такого жилья потребуется разрешение органов опеки (ст. 21 закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Кроме того, все сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетним детям, проводятся в соответствии с требованиями и порядком, установленными Гражданским кодексом.
Продажа купленного на средства МСК жилья: законно ли это?
Обменять дом, купленный на материнский капитал, на благоустроенную квартиру можно при соблюдении требования, предъявляемого к размеру доли ребенка. Она должна быть равнозначной той, которая была ранее, а если площадь нового помещения больше продаваемого дома, то доля ребенка должна быть увеличена.
Если доли детям не выделены, выявить факт использования материнского капитала при приобретении, строительстве или реконструкции дома при оформлении сделки нотариусом, специалистами Росреестра или МФЦ будет непросто. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эта подробность не отображается.
Условия продажи
По срокам продажи дома, купленного, построенного или реконструированного за счёт средств семейного капитала, ограничений нет. Можно выставлять его на реализацию хоть на следующий день после регистрации в собственность. Но надо учитывать нюанс, который вытекает из налогового законодательства. Если жильё было в собственности от трёх лет, а с 1 января 2022 года — пяти лет, платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не надо. А вот если меньше, придётся отдать государству 13% разницы между ценой продажи и затратами на приобретение, строительство или реконструкцию. А поскольку результат реконструкции имеющегося жилья — новый объект недвижимости, в зачёт принимается только период владения уже реконструированным домом.
Видео: Продажа жилья, купленного за средства семейного капитала
Специфические риски, которые связаны с участием материнского капитала в покупке, строительстве или реконструкции дома, возникают, когда продавец пытается обойти требование закона о разрешении органа опеки на сделку. Собственник при этом, как уже было сказано, рискует быть привлечённым к уголовной ответственности.
- Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости — налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
- Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 рублей налога.
Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное — большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.
Так как обязательным условием покупки или строительства дома на средства материнского капитала является выделение долей всем членам семьи, в том числе и несовершеннолетним детям, для дальнейшей продажи такого жилья необходимо получить разрешение от органов опеки. Этот документ выдается только в том случае, если будет доказано, что жилищные условия и имущественные интересы детей не ущемляются (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).
Разрешение органов опеки на продажу жилья с маткапиталом
Федеральным законом № 256-ФЗ о материнском капитале не предусмотрено сроков, в течение которых разрешается продать дом, приобретенный на средства маткапитала. Технически, сделать это можно в любой момент после покупки.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?
- В случае, если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, необходимо получить разрешение на отчуждение жилья от органов опеки и попечительства (ООиП).
- Если на момент продажи жилья дети уже достигли совершеннолетия, то для осуществления сделки будет достаточно получить только письменное согласие от каждого долевого собственника.
Главное условие при продаже жилплощади, купленной на средства семейного капитала — это соблюдение интересов детей. Чтобы контролировать выполнение требований, касающихся малолетних граждан, ООП уполномочен контролировать соблюдение их прав при совершении сделки. С посещения ООП рекомендуется начинать сбор документов, если в продаваемой площади доли принадлежат несовершеннолетним детям.
Условия продажи жилья
Одобрение ООП выдаст только после проверки. Возможен выезд специальной комиссии с целью исследования продаваемых и приобретаемых площадей. Сотрудники ООП вправе отказать в выдаче разрешения. Чтобы избежать негативного исхода важно указать специалистам опеки конкретные факты, которые повлияют на улучшение качества жизни несовершеннолетних лиц, подтвердить, что не пострадают их имущественные интересы.
Перечень документов
Законодательно не установлено как скоро можно продать жилплощади после её приобретения. Соответственно, продать недвижимость можно в любое время после приобретения. Однако если сделка оформлена в срок менее 5 лет владения собственностью, возникнет необходимость уплатить НФДЛ в размере 13 %. Правда использование имущественного налогового вычета позволит минимизировать размер налога или даже снизить до 0.
Специфические риски, которые связаны с участием материнского капитала в покупке, строительстве или реконструкции дома, возникают, когда продавец пытается обойти требование закона о разрешении органа опеки на сделку. Собственник при этом, как уже было сказано, рискует быть привлечённым к уголовной ответственности.
Спектр использования материнского капитала в случае с жилым домом максимально широк. Квартиру или комнату за средства государственной субсидии можно только купить, а дом — ещё и построить или реконструировать. Впрочем, в остальном требования к любому виду жилья одинаковы. Ст. 10 закона № 256-ФЗ обязывает выделить доли обоим родителям и всем детям в течение полугода после покупки дома или его государственной регистрации, если при этом использовали материнский капитал.
Можно ли продать дом, купленный за семейный капитал
Материнский капитал в 2022 году равен 453 026 рублей. Ущерб от 250 тыс. до 1 млн рублей Уголовный кодекс (УК) РФ квалифицирует как крупный, что предусматривает более суровое наказание, чем при меньших суммах.
При этом условия проживания несовершеннолетних членов семьи не должны ухудшиться в результате сделки. Произвести продажу купленного в ипотеку дома законно можно только одним из перечисленных способов. Если же после осуществления сделки нет возможности предоставить детям нормальные условия проживания, то в выдаче разрешения на неё будет отказано. Отчуждение приобретённого с привлечением денег по программе маткапитала жилища может произойти в любое время, даже когда детям ещё не были выделены в натуре части в нём, т. к. в ФЗ № 256 никак не оговорен срок, на протяжении которого воспрещается продажа такого жилья.
Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.
Как продать
Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М. Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения. Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.
После получения согласия органа опеки продажа жилой недвижимости разрешается на общих основаниях. Для этого родителям предстоит одновременно провести обе сделки и зарегистрировать права на вновь приобретенный объект.
Можно ли продать через время такой дом, ведь средства маткапитала выделяются государством на четко обозначенные цели — улучшение условий проживания взрослых членов семьи, а также всех несовершеннолетних детей?
Как можно продать дом, купленный на материнский капитал
- размер доли, который получит ребенок при покупке нового жилья, не должен быть меньше доли, приобретенной за счет средств МСК;
- размер жилплощади в новой квартире или доме не должен быть меньше ранее занимаемого жилого помещения;
- условия проживания и благоустройства не могут быть хуже, чем в ранее занимаемом доме, а также должны соответствовать законодательным стандартам и правилам.
Даже если родители разведены, в орган опеки должны прийти оба. Если один из родителей лишён родительских прав, пропал без вести или умер, это надо подтвердить документально. Лично подать заявления в орган опеки вместе с родителями должны и дети 14–18 лет.
Оформление сделки
Некоторые органы опеки вместо предварительного договора купли-продажи принимают подтверждения, что деньги от продажи будут зачислены на счета несовершеннолетних собственников. Но это скорее исключение, чем правило.
Как получить разрешение органа опеки
- Паспорта обоих родителей.
- Свидетельство о браке или разводе родителей.
- Свидетельства о рождении всех детей до 14 лет, паспорта всех детей 14–18 лет.
- Документ о праве собственности — свидетельство или бумажная выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
- Заявления о выдаче разрешения на продажу жилья от обоих родителей и всех детей 14–18 лет.
Образец заявления в орган опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками - Пакеты документов на оба жилых помещения — и то, что продаётся, и то, что покупается взамен:
- Выписки из домовых книг.
- Технические паспорта.
- Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации или вступлении в наследство и подобные.
Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет.
Продажа домов, приобретенных на материнский капитал
Соответственно п. 3 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2022 № 256-ФЗ, приобретаемый за счет средств господдержки дом должен находиться на территории России. Также необходимо его соответствие статусу жилого помещения (ст. 15 Жилищного кодекса РФ и ч. 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2022 № 47):
Как купить дом за материнский капитал
В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи, выделив доли супругам и детям.
- Способ 1. Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия. Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.
- Способ 2. Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи. ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия. И независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.
- Способ 3. Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников. Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если по фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли). Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.
Действующее законодательство предусматривает, что сделки с недвижимостью, собственниками которой являются дети, совершаются только с согласия органов опеки. Необходимым условием получения официального разрешения считается предоставление доказательств, что принадлежащее ребенку имущество не будет уменьшено.
Получение разрешения в органах опеки
- Быть равноценной по площади прежнему дому или более просторной.
- Бытовые условия, в том числе уровень благоустройства жилья, не может быть понижен.
- Доля детей не может быть уменьшенной вследствие заключения сделки.
Действующим законодательством предусмотрено, что жилье, купленное на средства материнского капитала, оформляется в общую собственность и каждому члену семьи выделяется доля. Если рождается еще один ребенок, то он также получает право на долю в квартире.
Пошаговая инструкция
Родители самостоятельно принимают решение относительно реализации недвижимости. Чтобы получить возможность совершить такую операцию от имени детей, необходимо получить согласие органов опеки. Во всем остальном в процессе продажи нужно руководствоваться требованиями действующего законодательства.
Законодательная база
Одним из основных нормативных актов, регулирующим правоотношения, возникающие в процессе продажи дома, считается ФЗ, который предусматривает дополнительные меры поддержки со стороны государства для семей с детьми. Именно его положениями установлено, что дом, приобретенный на средства материнского капитала, переходит в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.