Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как перевести жилое помещение в нежилое — пошаговая инструкция и сколько это стоит. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.
Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость
- Заявление, в строго определенной форме.
- Паспорта собственников жилья.
- Договор основания на жилье.
- Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
- Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
- Протокол, полученный в Департаменте.
- Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.
Обращаемся в Департамент Управления Имуществом
Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:
- заявление соответствующей формы;
- документы на дом, доказывающие само право и источник его возникновения;
- техническая документация на строение;
- план. Если несколько этажей, то поэтажный;
- проект, по которому будет проводиться дальнейшая перепланировка помещения. Для смены статуса необходим проект, составленный в специализированном бюро. Кроме того. Оно должно иметь допуск СРО. Можно обратиться и к частному архитектору, но он должен иметь такое разрешение. Это обязательно нужно проверить дополниельно!;
- если собственников у дома несколько, то необходимо получить письменное согласие каждого о смене статуса. За несовершеннолетних владельцев согласие дают их законные представители;
- если подачей документов занимается третье лицо, то нужна доверенность от нотариуса.
Процедура перевода
Если все условия выполнены, то можно готовить документы для того чтобы перевести жилое помещение под нежилое. Если какие-то условия отсутствуют, то необходимо их устранить. При проведении перепланировки необходимо будет её сначала узаконить, потом только делать.
Что нужно сделать в первую очередь
Согласно действующему жилищному законодательству, перевод жилого помещения в нежилое возможен, но при соблюдении некоторых условий. Это связано с тем, что всё больше людей хотят вести бизнес на дому, открыв офис или складское помещение. Нередко для этого используют первые этажи многоквартирных домов или частные жилые строения.
Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.
И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом. Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения. Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.
Можно ли это сделать?
На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.
Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.
Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:
Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.
Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.
Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.
Пошаговая инструкция
В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.
Так что выполнить коммерческий замысел не удастся, если помещение является частью целостного жилого помещения и если нет технической возможности оборудовать доступ к нему. Также невозможно оформить помещение в случае, если оно находится в залоге.
Правительство подготовило поправки, затрудняющие процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Как превратить квартиру в магазин или в домашний детский сад? Какие изменения готовят чиновники с 2022 года в законодательство о нежилых помещениях? Какие документы теперь потребуются для перевода жилого помещения в нежилое?
Перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое:
Как полагает депутат, сейчас много судебных разбирательств, когда в квартирах размещают не пойми что. В случае принятия закона, общее собрание поможет жильцам дома и будущему владельцу магазина заранее найти компромиссное решение.
- В помещение не должно быть прописанных граждан.
- У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
- Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
- Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
- Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
- Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.
Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда
Отказ должен быть обоснован и опираться на требования Жилищного Кодекса (ЖК) РФ. Если все документы соответствуют закону, а перепланировка не приведёт к потере прочности и устойчивость здания отказ не последует. Нарушение сроков рассмотрения и выдвижение требований, не указанных в ЖК, может являться основанием для подачи заявления в суд.
Выполнение перепланировки квартиры
После перевода недвижимого имущества из категории жилого в нежилое требуется вновь закрепить право собственности. Документ о смене статуса жилплощади является основанием для государственной регистрации права собственности на помещение.
Кстати, согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение разрешается использовать в коммерческих целях, если деятельность предпринимателя не мешает рядом проживающим людям, не нарушает требований к помещению, а сам он официально зарегистрирован в квартире (постоянное место жительства) и не нарушает прав других граждан. При этом квартира должна соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, дом не быть ветхим или аварийным.
Какие помещения могут быть выведены в нежилой фонд
Теперь ваше недвижимое имущество закреплено за нежилым фондом, однако это не отменяет обязанностей и ограничений, фигурирующих в его «жилую бытность». Так, вам, как и прежде, придется нести расходы на содержание и ремонт дома, в котором распложено помещение, соразмерно своей доле в общей собственности. Налог на имущество тоже остается, и даже увеличен, по сравнению с жилой недвижимостью (2% от кадастровой стоимости).
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
На основании представленных документов, комиссия Департамента выносит решение о переводе помещения. Максимальный срок рассмотрения – 45 календарных дней. В случае отрицательного решения, если оно не обосновано или спорно, можно инициировать обжалование в суде. Самые распространенные причины для отказа: неполный объем документов, недостоверные сведения, отсутствие согласия собственников соседних квартир.
Судебный способ применяется, когда в административном порядке решить вопрос не получается. Чаще всего к судебному порядку прибегают предприниматели, которые уже произвели перепланировку помещения и используют его как нежилое, однако, юридически это не оформили.
Обращение в различные центры недвижимости, обещающие избавить от головной боли по поводу вывода из жилого фонда помещения, может быть эффективной мерой, если предприниматель не имеет достаточно времени, чтобы самостоятельно заниматься сбором и подачей документов.
Необходимые документы
- Переводимое помещение не должно быть местом постоянного проживания гражданина, а право собственности должно единолично принадлежать предпринимателю. В квартире никто не должен быть прописан, иначе получить разрешение на перевод не удастся.
- Дом не находится в аварийном состоянии. Чаще всего предприниматели, организуя магазин или офис в нежилом помещении, начинают с перепланировки, которая невозможна в «аварийных» домах.
- Квартира в жилом доме должна находиться исключительно на первом этаже. Допускаются и исключения, но лишь тогда, когда под нежилым помещением нет жилых квартир.
- Владельцы смежных квартир должны дать свое согласие на вывод квартиры из жилого фонда, лучше всего в письменном виде.
Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.
Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд
- Паспорт РФ;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
- Протокол межведомственной комиссии;
- Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
- Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
- Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС
В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.
Напоследок следует сказать, что любое решение местной администрации, в том числе отказ в переводе коммерческой недвижимости в жилую и наоборот, можно, а зачастую даже и нужно, обжаловать в суде. Например, если вы подали все документы, а с вас потребовали дополнительные данные, если на ваш взгляд комиссия неправомерно отказала в признании перепланировки соответствующей нормам. Правда судебная практика все чаще в случае таких разбирательств оказывается на стороне органов местного самоуправления. Возможно, причиной таких решений служит незнание людьми законов своей страны и обращения в суд с просьбами признать правомерными принципиально противоречащие нормативным актам вещи.
Какие квартиры разрешается выводить из жилого фонда, а какие нет?
- помещение не имеет собственного входа, и организовать его не представляется возможным (пример: для входа в создаваемую парикмахерскую придется пользоваться общим подъездом, который предназначен для прохода жильцов дома в квартиры);
- помещение после перевода в разряд коммерческой недвижимости по-прежнему будет использоваться как жилье (из одной комнаты невозможно одновременно сделать себе дом и офис);
- право собственности на выводимые из жилого фонда площади несколько ограничено (пример: используется в качестве обеспечения кредита, взятого в банке и не погашенного на момент подачи заявления о переводе).
Каким требованиям должна отвечать коммерческая недвижимость, чтобы из нее можно было сделать жилье
- помещение имеет отдельный вход или есть возможность оборудовать его, т. е. отказаться от пользования общим подъездом;
- квартира является отдельным помещением, а не частью другой квартиры;
- квартира не является местом прописки и постоянного проживания граждан;
- помещение должно находиться на первом или другом этаже, под которым нет других жилых квартир;
- на квартиру не наложен арест, сервитут, она не находится в залоге и т. д.
