Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Содержание

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи в последнее время чаще всего совершается в простой письменной форме, но может быть оформлен и нотариально. При нотариальном оформлении договора Вам придется заплатить нотариусу сумму примерно равную 1-1,5 % от стоимости квартиры указанной в договоре.

Договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателю на отчуждаемую квартиру подлежат обязательной государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости компании Great reality рассказал, что начинать осмотр объекта нужно с придомовой территории. Здесь следует проверить достоверность наличия парковочного места, детской площадки, ограждений. Далее, при осмотре подъезда нужно, чтобы горел свет и было видно, в каком состоянии находятся вестибюли и лестницы. Важно — особенно, если квартира находится на верхних этажах — состояние лифта.

Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-недвижимость» говорит, что главное, на что смотрит покупатель, – сама квартира: планировка, состояние, наличие дополнительных благ (ремонт, стеклопакеты и т.п.). Предупредить о «подводных камнях» покупателя должен его риэлтор. Грамотный специалист знает типовые планировки наизусть и сможет сразу, без предоставления поэтажного плана на квартиру, определить, проводилась ли в квартире перепланировка или нет. Из этого вытекает вопрос, узаконена ли данная перепланировка. «Это первый нюанс, о котором должен знать покупатель, потому что покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, он принимает на себя обязательство либо привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ, либо узаконить перепланировку. И здесь уже покупатель должен соотнести желание купить эту квартиру и необходимость в дальнейшем узаконивать перепланировку, а, значит, тратить время и деньги», — говорит эксперт.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки

Заключение предварительного договора, как правило, связано с передачей от покупателя продавцу аванса или задатка. Следует избрать для текста договора правильную формулировку этих денежных средств: так, аванс при расторжении предварительного договора возвращается в полном объеме, а задаток продавец вправе оставить себе.

Получение информации о наличии либо отсутствии всевозможных обременений квартиры – ареста, залога и т.д. Такая информация может быть получена только из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует иметь в виду, что информация в такой выписке достоверна на момент ее выдачи. Таким образом, документ должен быть выдан Управлением Росреестра буквально на днях, выписку, выданную более 1 месяца назад, следует считать недействительной;
Проверка наличия подлинности правоустанавливающих документов – свидетельства о государственной регистрации права, технического паспорта, плана. Нужно отметить, что согласно «Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утвержденного Постановлением Правительства от 04.12.2022 года № 92, технический паспорт действителен только в течение 5 лет;
Соотношение сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах непосредственному состоянию квартиры. Другими словами, нужно проверить, производились ли какие-либо переустройства или перепланировки квартиры и внесена ли эта информация в технический и кадастровый паспорт. Кроме того, согласно главе 4 Жилищного кодекса РФ, переустройство и перепланировка должны быть согласованы с органами местного самоуправления;
Наличие зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей. В случае, если дети в квартире зарегистрированы, нужно быть готовым к тому, что процедура купли-продажи несколько осложнится необходимостью получения разрешения на сделку органов опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке

Часто возникает вопрос, когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Здесь все зависит от договоренности сторон. Чаще всего если квартира свободна от проживания, а сомнений в завершении сделки нет, то можно договориться о передаче ключей сразу после взаиморасчетов, которые производятся в большинстве случаев непосредственно при подписании договора и акта передачи. Хотя такой подход небезопасен и не совсем верен.

Осталось рассмотреть вопрос о том, как купить квартиру на материнский капитал на вторичном рынке. Здесь возможны два варианта: с доплатой собственными деньгами или с добавлением кредитных средств. Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку прекрасно расскажут в любом банке при обращении за кредитом. По закону им можно погасить проценты, основной долг или его часть по уже взятой ипотеке, а также использовать в качестве первоначального взноса. Сделать это можно сразу после получения сертификата.

Алгоритм покупки недвижимости в 2022 году

Ответ для Галины.
Для сделки и регистрации права собственности не нужен.
Технический план может понадобиться при последующей продаже, если у покупателя будут ипотечные средства. Однако банк попросит свежий документ.

До 18 лет (совершеннолетия), продажа квартиры или доли в праве на нее можно будет сделать только с разрешения органов Опеки, но для этого ОБА родителя должны подать заявление на получение разрешения. Без вас продажа будет невозможна.
Конечно можно и через кредитный договор и регистрацию обременения.
Но залог долей — это нотариальная сделка, да еще и согласие в опеке придется получать на залог детской доли.
Наверное кредитный договор бывшей жене некомфортно будет подписывать, тогда сразу соглашение о прощении долга подписывайте.
Однако, вы уже в браке и теоретически жена может предъявить права на возврат долга.

Как купить квартиру: алгоритм действий

Звеньями цепи могут стать квартиры и дома, на которые уже оформлены документы. Продавать квартиру в строящемся доме можно только по согласию застройщика. Это явление носит название переуступки прав. Но застройщики крайне тяжело идут на заключение таких сделок. Юридическое оформление ложится на их плечи, да и попросту невыгодно это строительным организациям. Хотя все возможно. Право собственности приобретается после получения на руки документов, его подтверждающих. Квартиру продавец должен освободить в установленные сроки, а затем перебраться в новое жилье. Как правило, даты выезда и въезда совпадают. Хотя иногда бывает, что люди некоторый непродолжительный период вынуждены ютиться у знакомых, родственников или друзей. От непредвиденных ситуаций никто не застрахован, а они иногда случаются.

Наверное, вы никогда и не задумывались, каким должен быть алгоритм действий покупателя квартиры до тех пор, пока у вас самих не назреет необходимость покупки жилья. И тут, как правило, возникает множество вопросов: с чего начать? куда обратиться? и так далее. Но и на них найдутся ответы.

Страна Советов

Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.
Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье.

Продажа недвижимости имеет элемент везения, однако, надеяться на счастливый случай, который приведет вам выгодного покупателя, не стоит. Сроки поджимают, и вам нужно быстро продать квартиру, но к помощи агентств недвижимости вы обращаться не желаете.

Жилищный Консультант

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

АЛГОРИТМ ПОКУПКИ

При простой покупке квартиры (комнаты), когда у вас имеются свободные денежные средства, и вы определились с тем, где она должна находиться и что, собственно, должна собой представлять – сразу переходите к анализу текущих предложений в интересующем сегменте рынка.

Не устраивайте альтернативную покупку искусственно ! Если ничего не препятствует тому, чтобы вначале продать старое жильё как свободное (если есть возможность всем оттуда выписаться и выехать), а уж затем приобретать новое – воспользуйтесь этим. Это гораздо выгоднее и удобнее, т.к. продаёте вы квартиру свободной, т.е. несколько подороже, чем если бы она была «с альтернативой», а можете выбрать себе взамен как раз «альтернативную» (т.е. несколько подешевле). И всё это без излишней спешки. Тут уж можно спокойно поторговаться и, кстати, обратить свой взор на квартиры в новостройке, что при «обменном» варианте просто не реально.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке

Из какого материала сделаны стены и перекрытия? Панельные дома плохо держат тепло зимой и сильно перегреваются летом. В этом плане более приемлем кирпич. Также стоит обратить внимание на внутреннее и внешнее утепление стен.
Насколько хороша шумоизоляция? В полной тишине прислушайтесь, не доносятся ли звуки из соседних квартир (особенно уязвимое место — санузел). Также сравните уровень шума в квартире при открытых и закрытых окнах. Узнайте, нет ли рядом промышленных объектов, оживленных транспортных путей или шумных ночных заведений.
Качественная ли проводка? Старая алюминиевая проводка уязвима к перепадам напряжения, что может стать причиной поломки современных электроприборов. Хорошо, если проводка заменена на медную. Также хорошо, если к каждой ветке будет подключен отдельный УЗО-автомат. Чтобы убедиться в качестве проводки, попросите продавца включить одновременно несколько электрических приборов.
В каком состоянии водопровод? Самостоятельно проверьте, насколько хорош напор воды в кранах, не засорена ли канализация. Визуально оценить состояние труб и сантехники. Уточните, как давно менялись трубы (причем не только в квартире, но и по стояку).
Хорошо ли отапливается квартира? Самую достоверную информацию можно получить, если вы покупаете квартиру в отопительный сезон. Хорошо, если установлена система автономного отопления. Но важно, чтобы она была оформлена соответствующим образом. Обратите внимание на состояние труб и радиаторов, уточните, когда они были заменены (как в квартире, так и по стояку).
Есть ли счетчики? Хорошо, если на все коммуникации были установлены соответствующие счетчики. Это позволит вам сэкономить на коммунальных платежах.

Если выяснится, что перепланировка не узаконена, покупка станет для вас большим риском. Во-первых, контролирующие органы могут наложить на вас штраф, а во-вторых, есть риск, что вас обяжут привести недвижимость в надлежащее состояние, которое соответствует техпаспорту.

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

А кто и как может проверить юридическую чистоту квартиры? Через паспортный стол, базу УВД, какие там еще есть источники? Вообще нужное ли это действие — проверка «чистоты»? И что является ее фактическим результатом? Официальный документ, или заверения риэлтора типа «. да шо ви мне говорите? чистая эта квартира, клянусь!»

ПОКУПКА КВАРТИРЫ

Договор купли — продажи. Второй, наиболее распространенный способ — продажа квартиры с последующей покупкой новой. Такая форма, во-первых, разрешает вопросы долгого поиска подходящего варианта и, во-вторых, дает возможность проведения многоступенчатых сделок, т.е. участие в обмене необходимого для удовлетворения интересов всех участников количества квартир. В таком случае заключается договор купли-продажи. По договору купли-продажи платить государству придется по 1,5% от стоимости каждой квартиры указаной в договоре (по оценке БТИ или по рыночной стоимости). Этот договор вступает в силу тоже после регистрации.

7. Разрешение из органов опеки и попечительства. Дается в том случае, когда собственниками данной квартиры наряду с родителями являются дети. При этом права детей после сделки не должны быть ущемлены (они должны быть прописаны на площади не меньшей той, из которой выписываются), иначе сделку не завизирует ни один нотариус.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д. Осматриваем подходящие варианты Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры.
В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки.

Покупка вторичного жилья (квартиры)

Несмотря на массу преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с риском последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.

Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке

Так называемая юридическая чистота сделки – это самый важный момент в выборе квартиры. Даже если жильё понравилось, не следует сразу подписывать предварительное соглашение или вносить задаток. Для начала нужно проверить, насколько такая сделка будет безопасной. Делается это следующим образом:

Проверка прав собственности на продаваемую квартиру. Производится она на основании паспорта владельца, свидетельства о праве собственности или договоров купли-продажи, приватизации, наследства, дарения, справок об оплате коммунальных платежей (в них всегда указано количество прописанных человек) и иных документов, которые могут подтвердить права на владение и распоряжение этой собственностью.

Изучение истории квартиры, которую планируете приобрести. Делается это на основании сведений из ЕГРП, расширенной выписки из домовой книги, а также документов о приватизации. При наличии любых разночтений в этих документах нужно запросить дополнительные документы у собственника квартиры, которые обосновывают причины разночтений. К примеру, в договоре о приватизации отсутствует подпись одного из ранее прописанных жильцов, в таком случае у владельца должен быть официальный отказ от участия в приватизации.

Проверить дополнительные документы. К ним относятся: справка из БТИ, поэтажный план здания, официальные документы, подтверждающие перепланировку (если она производилась), справки их ЖСК об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Проверка желания на продажу квартиры у всех прописанных в ней лиц. Желательно до внесения задатка или подписания предварительного соглашения получить письменное согласие на совершение сделки от всех лиц, зарегистрированных в этой недвижимости.

Проверка сведений из арбитражных судов об отсутствии признания владельца банкротом, а также из районных судов об отсутствии иных споров по продаваемой квартире. Получить эту информацию можно в открытой базе, содержащих информацию обо всех исполнительных производствах, объектом которых выступало это жильё.