Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как быстро продать комнату в коммунальной квартире. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- Копии гражданских паспортов.
- Выписку из паспортного стола.
- Заверенные нотариатом бланки об отказе других собственников от преимущественных прав либо квитанции об отправке уведомлений.
- Соглашение купли-продажи.
- Справку из БТИ.
- Кадастровый паспорт отчуждаемой недвижимости.
- Протокол приема-передачи.
- Документы на владение помещением.
- Предписание ООП, если один из хозяев доли – инвалид или несовершеннолетнее лицо.
Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.
Этапы продажи комнаты
Продавец жилплощади должен быть ее хозяином по закону. Объект может продаваться только в коммунальной квартире, прошедшей приватизацию. Иное жилье и помещения, сдающиеся по договору жилищного найма – собственность муниципальных образований и государства. Согласно нормам законодательства, коммерческие сделки с неприватизированной недвижимостью и жильем социального найма, незаконные. Если владелец — лицо с ограниченными возможностями или несовершеннолетний ребенок, извещается ведомство опеки.
- В первую очередь, решающее значение будут иметь этаж и расположение квартиры. Чем выше этаж, тем ниже стоимость;
- Второй важный момент — это общая площадь помещения. Чем помещение больше, тем выше его стоимость.
Отлично, если у вас имеются вспомогательные помещения, например, подсобки, дополнительный санузел, кладовые. А вот совмещенные санузлы и узкие коридоры стоимость снижают; - Оценивается состояние квартиры, наличие ремонта;
- Наличие развитой инфраструктуры вашего района. А именно, есть ли поблизости детский сад, школа, развязка общественного транспорта, крупные магазины;
- Мало кто обращает внимание на соседей, но в случае, если при осмотре помещения выяснится, что они достаточно буйные, шумные, представляют опасность для людей, то стоимость квартиры будет существенно снижена;
- В случае, если вы хотите обезопасить себя перед покупателем, то можете указать в одном из условий продажи задаток. Он необходим для того, чтобы за время, пока вы освобождаете квартиру и готовите ее к вселению новых жильцов, последние не передумали и не отменили сделку. Задаток устанавливается в произвольной форме.
Основные правила
- В первую очередь, не задирайте цену. Назначьте адекватную стоимость за ваше помещение. В противном случае, покупатель так и не будет найден;
- Заранее заручитесь согласием собственников на продажу;
- Подготовьте квартиру надлежащим образом, чтобы в случае появления покупателя как можно быстрее провести сделку;
- Ваше помещение должно быть юридически чистым, на нём не должно быть залогов;
- Используйте все возможные средства оповещения о вашем предложении;
- Самостоятельно публикуйте объявления в газетах и в интернете, а также обратитесь за услугами риелторов;
- Иногда хорошую помощь оказывает «сарафанное радио». Расскажите всем своим знакомым о желании продать комнату.
к содержанию ↑
Как продать комнату?
Чтобы осуществить продажу без согласия соседей, необходимо написать исковое заявление, приложить письменный факт отказа соседа, а также иные документы, которые свидетельствуют в вашу пользу.
- уведомить соседей по коммуналке – если они желают приобрести комнату, действовать в рамках законодательства с оформлением соответствующих документов;
- в случае отказа соседей с их письменного согласия реализовать комнату стороннему лицу (если решение соседей не получено в течение 1 месяца, собственник имеет право на заключение сделки со сторонним лицом.)
Сложность №3 подразумевает недееспособных соседей или их отсутствие. То есть, какой-либо собственник просто не проживает на своей жилплощади, а находится либо в другой стране, либо в другом городе. В данном случае есть несколько вариантов: если имеются контакты данного человека, значит нотариус отсылает ему уведомление о продаже доли по той или иной стоимости. Если он никак не отреагировал на данный документ, то спустя месяц считается, что он не имеет никаких возражений по этому поводу. Но если никаких контактов не имеется, то продать долю будет очень сложно и потребуется достаточно много времени. Продавцу необходимо обращаться самостоятельно в правоохранительные органы для вынесения ими решения о том, что тот человек считается без вести пропавшим.
Необходимые документы для продажи
Что нужно знать перед покупкой квартиры, чтобы не быть обманутыми. Для многих покупка квартиры — это праздник. Ведь теперь у вас будет собственный уютный уголок в большом городе. Но не все бывает так красиво, как в ваших мыслях.
Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.
Как получить согласие соседей
- соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
- районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
- отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.
Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.
Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве
Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
- Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
- В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
- Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
- Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
- Заняться поиском покупателя.
- Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
Если просто сказать, что «Да, я хочу купить эту комнату», но ничего не сделать, продавец может и проигнорировать такое преимущественное право на том основании, что у потенциального покупателя-совладельца нет средств на осуществление данной сделки.
Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:
Содержание уведомления
- Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
- Подготовка всех документов: до 1 месяца.
- Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
- Оформление права собственности: около 1 недели.
Самостоятельная продажа требует личного общения с потенциальными покупателями и контроля юридической стороны сделки, поэтому отнимает много сил и времени. Преимуществом является то, что скорость продажи зависит только от собственника.
Некоторые агентства берут деньги за свою работу, т. к. продажа комнаты в коммунальной квартире — дело хлопотное и отнимающее большое количество времени. Оптимальным решением станет обращение к риелтору, который оказывает услуги безвозмездно. Он повышает стоимость жилья на сумму своего гонорара.
С помощью риелтора
На принятие решения даётся 1 месяц. В течение этого времени соседи должны согласиться на покупку или написать отказ. Если собственникам не нужна комната, владелец вправе продать её любому другому человеку.
Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.
Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.
Как получить согласие соседей
Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.
Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.
Только собственники
Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.
Оповещение собственников
Есть способы обойти волокиту. Первый вариант — оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.
Так, в п. 2 вышеупомянутой статьи написано, что продавец должен уведомить сособственников о желании продать свою долю покупателю на сторону. При этом участники общего жилья должны либо приобрести отчуждаемую комнату (в течение 30 дней с момента получения соответствующего извещения), либо отказаться от преимущественного права покупки.
Можно ли обойтись без разрешения других жильцов коммуналки при продаже?
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на комнату (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.);
- кадастровый паспорт;
- письменное согласие супруга (и) на продажу (при наличии);
- бланк извещения соседей о предстоящей сделке;
- отказы сособственников от преимущественного права покупки (более подробно об этом будет написано ниже).
Необходимые документы
- Неизвестное местонахождения сособственника – в данном случае письмо следует отослать по последнему известному адресу проживания соседа. Если же и таких сведений нет, то тогда извещение надо направить в коммунальную квартиру, в которой находится доля конкретного лица.
- Пребывание владельца в местах лишения свободы – уведомление необходимо направить по месту регистрации заключенного, а также и в саму тюрьму. Данную задачу можно поручить нотариусу.
- Нахождение адресата за границей – в подобной ситуации известись совладельца будет достаточно проблематично. Можно попробовать связаться с соседом и попросить направить по почте письменный отказ от преимущественного права покупки доли.
- паспорт;
- при наличии супруга — свидетельство о браке, согласие супруга на приобретение недвижимости, однако если в сделке участвуют оба, согласие не требуется;
- если комната приобретается на несовершеннолетнего — согласие ООП.
Согласно документу, госрегистрация перехода права собственности возможна только в том случае, если владелец приложит к заявлению документы, подтверждающие оповещение о продаже всех, кто является владельцем доли в праве общей собственности.
Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
В иных случаях, то есть при продаже выделенной в натуре комнаты от дееспособного собственника старше 18 лет, договор заверять не нужно, но по желанию — можно. Тогда стоимость заверения составит (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате):
Отдельный, более сложный вариант – если одна из долей в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Тогда вам придется уговаривать родителей или опекунов обратиться в органы опеки и получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, а затем удостоверить этот отказ нотариально. Если сделать это не получается, можно отправить им уведомление в обычном порядке. Многое зависит от позиции суда и Росреестра в конкретном регионе. Где-то сделки без согласия органов опеки не проводят совсем. А где-то считают, что продажа чужой комнаты не приводит к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, а значит согласие органов опеки вовсе ни к чему.
Продажа комнаты в квартире, где долями владеют два и более человек, – занятие непростое. Нельзя просто так взять и разместить объявление, сначала придется выполнить целый ряд действий, начиная с извещения других собственников и заканчивая косметическим ремонтом.
Юридические аспекты
Не лишними будут также техплан квартиры с обозначенной на нем комнатой, справка об отсутствии долгов по платежам за коммуналку и выписка из ЕГРН – покупателю наверняка интересно узнать, кто еще владеет долями в квартире, где он приобретает квадратные метры.
