Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Если преимущественным правом приобретения доли совладельцы долей не воспользовались в течение месяца, либо до истечения данного срока был получен отказ от реализации такого права, то доля ЗУ может быть реализована третьим лицам.
Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.
Приватизация доли ЗУ – возможна ли?
В данной статье будет рассмотрен обширный пул вопросов, в которых будет даваться ответ не только на то, что такое долевая собственность на землю, но и как приватизировать такую землю и как совершать с ней сделки по купле-продаже или любые иные.
9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
Информация об изменениях:
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.
Аренда без межевания: условия и законность такой сделки
Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:
Что следует учесть при составлении договора
Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2022 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.
И ещё, в договорном пакте должны быть указаны условия по эксплуатации земельного участка. В случае возникновения вопросов, можно проконсультироваться с дипломированным специалистом. При желании обратившегося к нему субъекта, он может предоставить образец для составления договорного соглашения по аренде части территориального надела.
Аренда части земельного участка — сделка, в результате которой собственник передаёт территорию во временное использование иному субъекту. Арендатор должен будет вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом, согласно установленным срокам и договорному пакту. Сдать в аренду часть территориального надела можно в том случае, если он индивидуализирован. То есть был проведён меж с целью определения последних точек участка.
Без постановки на кадастровый учёт
В законодательной базе отсутствуют обязательные истребования о предварительном проведении раздела территориального надела. Если в арендное пользование сдаётся только его часть. Следовательно, арендодатель может сдавать участок в аренду иному лицу без межевания. Если срок аренды составляет больше одного года или в сделке участвует юридическое лицо, организация, предварительно должно быть составлено обязательное заключение письменного пакта с последующей госрегистрацией.
Необходимо заметить, что высшая судебная инстанция справедливо признает договоры аренды доли в праве собственности на земельный участок недействительными сделками. В частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.03 N 1971/03 указано следующее. Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду. Между тем, такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли. Следовательно, сделка является ничтожной.
С точки зрения защиты, право общей собственности выпадает из обычной системы вещных средств, включающей негаторный и виндикационный иски, и непосредственно дает только иск о разделе (виндикация против третьих лиц невозможна, но предполагается заявленной в общих интересах)*(5).
Право на долю в общей собственности: миф или реальность?
Судебная практика не исключает возможности возникновения общей долевой собственности на неделимое имущество по воле единственного собственника вещи. В частности, по одному из дел окружной суд указал, что ст. 244 Гражданского кодекса РФ не содержит ограничений на возможность возникновения общей собственности по воле собственника путем заключения договора, направленного на передачу 19/1000 доли в праве собственности на помещение торгового зала*(4). Расширительное толкование приведенной нормы Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику свободно менять как юридические, так и физические свойства вещи, открывать иные способы реализации своего права.
СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.
По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.
Особенности реализации части надела
Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.
Важно! Если заявитель желает получить участок земли без торгов, он может дать на это указание в «теле» заявления, сделав ссылку на ст. 39.5 ЗК РФ. Выражение такого желания ещё не даёт гарантии, что так и будет. Если желающих несколько, процедура получения территории будет проходить через аукцион.
Если бумаги на регистрацию принимаются в бумажном виде через МФЦ, то предварительно делать копии не нужно. Достаточно принести оригиналы, работник «единого окна» сам снимет с них копии, проверит на подлинность и заверит.
Какие документы нужны
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
