Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.
Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.
Изменения по застройщикам
Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Интересы дольщиков будут непременно удовлетворены в формате выплаты потерянных средств вследствие действий застройщика, хотя могут быть и внешние объективные обстоятельства, которые застройщик мог предусмотреть, но не сделал этого. Возможен вариант замены застройщика на более надёжную компанию или иной вариант завершения работ по вводу строения в эксплуатацию.
В рамках новых норм законодательства страховые компании призваны предложить альтернативный вариант: специальный фонд, который стабильно формирует сам застройщик, отчисляя определённый размер компенсации от суммы каждого договора с дольщиком.
Компенсационный фонд дольщиков
Статус фонда: публичный и правовой – предполагает не только защиту денежных средств, но и достройку жилого здания, декларирует институт арбитражных управляющих для рассмотрения дел по банкротству застройщиков.
Застройщик может обойтись без эскроу и когда он работает в рамках программы реновации в Москве, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.
Принятые в конце декабря 2022 г. поправки в 214-ФЗ позволяют застройщикам привлекать деньги дольщиков при условии использования счетов эскроу либо выплаты взносов в компенсационный фонд.[1] То есть теперь девелопер, вроде как, может выбирать между эскроу и выплатами в фонд.
Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU
Однако свобода данного выбора сразу же была ограничена статьей 8 закона. Она указала, что девелопер платит в компенсационный фонд только по тем ДДУ, которые заключаются и направляются на регистрацию уже после вступления в силу закона.[2] Но это делается в тех случаях, когда самый первый договор долевого участия по этому же дому был направлен на регистрацию ещё до момента создания Фонда защиты прав дольщиков.[3] Кроме того, исполнение обязательств застройщика в отношении каждого из дольщиков обеспечивается поручительством банка или страхованием ответственности строительной компании.
а) на выплату возмещения в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка гражданам — участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (далее — граждане);
в) на оказание финансовой помощи, в том числе на безвозмездной и безвозвратной основе, в целях завершения строительства объектов и исполнения обязательств по передаче жилых помещений в указанных объектах участникам долевого строительства.
Размер и порядок осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, условия и порядок использования средств фонда
10. В течение четырнадцати дней со дня принятия решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства Фонд единого института развития на своем официальном сайте в сети «Интернет» размещает сообщение о месте, времени, форме и порядке приема заявлений граждан о выплате возмещения.
- закон не защищает дольщиков от мошенничества и банкротства застройщика;
- отсутствие типовой формы ДДУ, утвержденной законодателем, позволяет включать в договор условия, ущемляющие права и интересы дольщиков.
Закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ
- существенные условия ДДУ, без которых договор не может быть заключён:
- предмет договора,
- описание подлежащей передаче дольщику квартиры,
- срок передачи застройщиком готового объекта,
- способы обеспечения обязательств застройщика,
- гарантийные обязательства;
- права и обязанности дольщика и застройщика;
- требования к застройщику:
- иметь утвержденную проектно-разрешительную документацию на объект строительства,
- зарегистрировать права на земельный участок, где будет возводить дом,
- в обязательном порядке размещать информацию о себе на официальном источнике;
Нормы о ДДУ
ГК РФ применяется, когда 214-ФЗ либо ДДУ не содержат прямого указания на решение вопроса, либо в том случае, если ДДУ признан незаключенным, недействительным, либо стороны заключили соглашение, не отвечающее требованиям ДДУ.
Законодатель планирует собрать таким образом только в первый год работы Фонда более 20 млрд рублей – неплохие деньги, за которые можно без труда достроить до 20-ти проблемных домов. Но при этом эти деньги пока не планируется пускать на решение проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками.
Механизм работы компенсационного фонда
Депутаты также одобрили процесс возмещения убытков с помощью компенсационного фонда. На практике такие случаи еще не наступили и вряд ли появятся до конца 2022 года, когда будет аккумулировано достаточное количество денег. Дольщикам придется дожидаться решения суда – в арбитражном производстве процесс банкротства проходит довольно долго, даже по ускоренной схеме. Нужно учитывать кредиторов всех очередей, ждать время на оздоровление. Поэтому надеяться на быструю несостоятельность застройщика не стоит.
Требования к застройщику
Причем, как указано в ФЗ-218, компенсационный фонд долевого строительства обособляется от любого другого имущества некоммерческой организации, поэтому средства, собираемые с дольщиков и застройщиков, не будут тратиться на различные нужды организации, кроме как на помощь застройщикам и дольщикам.
Таким образом, закон сначала предоставил право выбора в использовании эскроу и выплат в компенсационный фонд, а затем резко ограничил возможность работы с компенсационным фондом и тут же признал полный приоритет эскроу. Вслед за этим, как говорится «не отходя от кассы», он разрешил правительству издать нормативный акт, позволяющий определить критерии, когда девелопер может привлекать деньги вообще без счетов эскроу. И все это законодатель умудрился изложить в одном нормативном акте. Потрясающая скорострельность.
Распространение обязанности по работе со счетами эскроу на договоры, заключенные до 01.07.2022 года
По реновации — все понятно. Там работы ведутся за счет Московского фонда реновации. А как быть в других случаях? Например, если девелопер застраховал свою ответственность или взял поручительство банка только на весь объект? Он и в фонд ничего не платит и счета эскроу не использует? И как вообще обеспечиваются обязательства застройщика, когда он привлекает деньги дольщиков при достройке проблемного объекта или если приобрел права после обанкротившейся компании? Получается, что никак? Тогда бы уж сразу написали, что эти застройщики могут работать без счетов эскроу и не перечислять деньги в компенсационный фонд. Здесь явно нужны уточнения.
Проект Минстроя
Однако свобода данного выбора сразу же была ограничена статьей 8 закона. Она указала, что девелопер платит в компенсационный фонд только по тем ДДУ, которые заключаются и направляются на регистрацию уже после вступления в силу закона. Но это делается в тех случаях, когда самый первый договор долевого участия по этому же дому был направлен на регистрацию ещё до момента создания Фонда защиты прав дольщиков. Кроме того, исполнение обязательств застройщика в отношении каждого из дольщиков обеспечивается поручительством банка или страхованием ответственности строительной компании.
5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.
Комментарий к Статье 18 214-ФЗ
Таким образом, застройщики могут компенсировать свои, не предусмотренные пунктом 1 комментируемой статьи, издержки путем установления более высокого вознаграждения за свои услуги. Тем более что таковые с 1 октября 2022 года не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость .
Другой комментарий к Ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
3. Осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, не допускается.
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
На данный момент
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
На данный момент
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Описание
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.
