Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами
Срок доступа к банковским ячейкам во всех допсоглашениях устанавливается такой, чтобы хватило времени на регистрацию всех переходов прав собственности на квартиры по альтернативной сделке. Плюс добавляют к этому сроку некоторый запас времени, на случай Откроется в новой вкладке.»>задержек в регистрации (причины возможных задержек см. по ссылке).
Если в сделке участвует большее количество квартир, и выстраивается цепочка альтернативных продаж – принцип денежных расчетов остается тот же самый, меняется только количество ячеек и, соответственно, количество допсоглашений о доступе к ним.
Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Поскольку альтернативщик не участвует в сделке, то он не получает доступа к ячейке. После регистрации обеих договоров продавец может забрать деньги из сейфа до окончания срока его аренды. При этом он должен иметь при себе:
Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.
Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах
Организация расчётов между участниками сделки Договор аренды банковской ячейки и закладка денег Сегодня самым безопасным и проверенным инструментом передачи денег от покупателя продавцу при совершении сделки с недвижимостью является передача денег через депозитарную ячейку банка. При проведении сделки участником сделки заключается договор аренды банковской ячейки с особыми условиями доступа.
Договор аренды ячейки фиксирует тот факт, что на срок аренды содержимое ячейки является собственность арендатора, а не банка. Если у банка возникнут проблемы с фискальными или судебными органами, содержимое ячейки не может быть изъято в качестве погашения обязательств банка перед этими органами.
Важно обращать внимание на то кто является арендатором. Именно арендатор ячейки имеет право расторгать договор аренды ячейки или вносить в него изменения.
Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам. Условия доступа к ячейке Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой.
Альтернативная сделка с недвижимостью: расчет через банковскую ячейку
• Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.
Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.
Альтернативная сделка, условия доступа к банковской ячейке
Добрый день! Я приобретаю однокомнатную квартиру у продавца1 за 6 рублей, продавец1 в свою очередь покупает двухкомнатную квартиру за те же 6 рублей(мои естественно) у Продавца2.
В моем дкп на однушку указана ссылка на ст. 157 ГКРФ с условием что возникновение прав и обязанностей по настоящему договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности к Продавцу1 по ДКП двухкомнатной квартиры.
В ДКП Продавца1 на покупку двушки ссылки на 157 нет, как и нет условия на одновременную регистрацию с покупаемой мной однушкой.
Вопрос 1: надо ли включать в дкп по двушке условие и ст157 так же как в дкп по однушке?
Вопрос 2: если условием к доступу ячейки будет прописан только один Зарегистрированный ДКП на двушку, но в него не включат 157 и ссылку на однушку, то может ли быть ситуация что я останусь с незарегистрированным ДКП на однушку и соотвественно и без однушки, а продавец1 с зарегистрированным ДКП на двушку , а продавец2 с моими деньгами полученными через ячейку?
Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя
Для того чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки. То есть нижнего покупателя и его продавца и всех иных лиц, кто одновременно приобретает квартиру. Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке указывают о предоставлении выписки из ЕГРП или свидетельство государственной регистрации прав собственности всех данных лиц. Это является первой схемой доступа к деньгам.
Как ни странно, риэлторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме, и ее вовремя устранят. Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, например, наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказав регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации.
Образец договора купли-продажи через банковскую ячейку
Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды. Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег. Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.
Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.
Альтернативная сделка условия доступа к банковской ячейке
Покупатель может забрать деньги из ячейки, только если сделка по каким-либо причинам не состоялась. Продавец, предъявив подписанный договор купли-продажи, копию свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности, получает доступ к ячейке и ее содержимому. Если он намерен забрать всю сумму наличными, то можно заказать услугу инкассации — банк предоставит в его распоряжение вооруженную охрану и специальный автотранспорт для перевозки денег.
2. Как только аванс внесён, можно искать альтернативную квартиру. Некоторые риэлторы пишут, что заблаговременный поиск может быть пустой тратой времени, но исходя из своей практики, могу сказать, что это не совсем так. Продавцам психологически комфортно, когда они видят квартиры, потенциальными покупателями которых, они могут стать. Мысленно, они едут не в никуда, а в весьма определённые квартиры. При этом происходит корректировка цены на продаваемую и покупаемую площади, т.е. продавец уже более реально оценивает свою площадь и необходимую доплату за покупаемую площадь. Время не зря потеряно, т.к. они психологически готовятся к переезду. И покупатель видит, что продавцы реально оценивают обстановку на рынке.
Закладка денег при альтернативной сделке
Основная особенность таких расчетов в том, что в сделке участвует не две, а три или сразу несколько сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от Покупателя-1 Продавцу-1, а опосредованно – следующим по цепочке Продавцам. И, чаще всего, сам денежный поток в таких сделках тоже разбивается на две или несколько частей.
Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочу отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора. Поэтому если у вас сложная сделка тщательно выбирайте агента и агентство.
Как проходит альтернативная сделка купли продажи
1. Артём находит покупателя Васю, Вася сносит аванс за квартиру Артема, далее Артем договаривается о покупке квартиры которая принадлежит Галине. Вася и Артем арендуют банковские ячейки. Вася закладывает в свою ячейку 5 млн. руб., Артём передаёт в своё хранилище 2 млн. руб. Оба получают ключи от арендованных ячеек. Доступ к ячейкам получит исключительно Галина, но при условии что сделка состоялась.
2. Покупатель Иван арендует в депозитарии банка ячейку (заключает договор аренды) Арендатором 1 является Иван, арендатором 2 является Мария. Затем в присутствии представителя банка Иван и Мария подписывают соглашение к договору аренды банковской ячейки, где указываются условия доступа для каждой и сторон, именно: в какой период времени и на каких условиях для Марии (арендатор 2) открывается доступ к деньгам, заложенным в ячейку, а так же в условиях прописываются условия доступа для Ивана (арендатор 1) в случае если сделка не состоялась.
ТОНКОСТИ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ
Больше 60% сделок на современном рынке недвижимости – это сделки, нацеленные на изменение имеющейся жилищной ситуации. Особенностью таких сделок является то, что продающему квартиру одновременно с продажей квартиры необходимо купить новую, куда он перепропишется и занесет свои собственные вещи. Подобная сделка носит название «альтернативная продажа». Поговорим о том, как обеспечить безопасную передачу денежных средств через ячейку в банке при проведении альтернативной сделки.
В альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны. Для удобства обозначим их Покупатель, Продавец и Альтернативщик и будем считать, что Альтернативщик приобретает новенькую квартиру за ту же стоимость, по которой реализует прежнюю. Альтернативщик не располагает своими наличными средствами для приобретения новой квартиры. При проведении альтернативной сделки покупка новой квартиры для Альтернативщика будет оплачиваться Покупателем. За это он получит квартиру Альтернативщика, Альтернативщику достанется квартира Продавца, а Продавец получит денежные средства Покупателя.
Все было бы очень легко, если бы отношения сторон можно было связывать между собой в договоре купли-продажи. Но это невозможно с юридической позиции. В действительности имеются два самостоятельных договора купли-продажи: между Альтернативщиком и Покупателем и между Продавцом и Альтернативщиком. Единственное, что косвенно связывает эти 2 договора, — наличные денежные средства Покупателя, которые он зарезервировал на период госрегистрации в ячейке банка, предназначающиеся для Продавца.
Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам.
Условия доступа к ячейке
Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой. Так как переход прав на собственность происходит не в момент подписи договора купли-продажи, а с момента госрегистрации (данные вносятся в ЕГРП), имеется вероятность, что в ходе госрегистрации (от 5 дней до месяца) одна из сделок или все сразу не пройдут регистрацию. В этой ситуации вполне может случиться, что по старой квартире переход случился, а по новой не состоялся (прежнюю квартиру Альтернативщик продал, а новую не приобрел).
Поэтому условием доступа к денежным средствам в ячейке банка для Продавца при проведении альтернативной сделки, кроме обычных условий (ключ и паспорт), является наличие следующих документов.
• Оригинал договора купли-продажи Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика.
• Копия договора купли-продажи Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя. Или выписка из ЕГРП, которая подтвердит право собственности непосредственно Покупателя на квартиру, которая принадлежала Альтернативщику.
Условия вполне могут быть изменены по договору сторон. В частности, доступом могут служить 2 оригинала прошедших регистрацию договоров купли-продажи по двум сделкам.
К ним вполне может добавиться расписка о факте получения денег Продавцом или обычная выписка из домовой книги, которая подтверждает факт перепрописки по квартире Продавца.
Так или иначе, условия доступа к ячейке при проведении альтернативной продажи – предмет переговоров, как и прохождение регистраций договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания расписок. Это так называемое «распределение артефактов», и при проведении альтернативной сделки такие переговоры лучше поручить специалисту.
«Этажи» № 5 (2022 год)
Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке: разбираем по порядку
У собственников других помещений в квартире с момента получения предложения есть месяц на принятие решения о покупке или отказе от нее.Важно отметить, что к деньгам Покупателя Альтернативщик не имеет реального доступа, а Продавец получает доступ только при условии государственной регистрации обоих переходов права собственности по обеим сделкам. Условия доступа к ячейке при альтернативной продаже. Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой. А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются. О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья.
По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).
Банковские ячейки в сделках с недвижимостью
Но, пожалуй, наиболее популярной целью, для которой арендуются индивидуальные банковские ячейки, сегодня стало страхование рисков при осуществлении расчетов по сделкам с недвижимостью. Вообще, раньше основным способом расчетов при купле-продаже квартир была элементарная передача денег из рук в руки. Делалось это в присутствии нотариуса, а порой и просто в машине на коленке. Сегодня специалисты относят этот вид расчетов к «пещерным» из-за их ненадежности и высокой степени риска. Ведь существует множество обстоятельств, которые могут привести к недействительности сделки и отказу в регистрации прав на недвижимость. В этом случае вернуть отданные деньги будет более чем проблематично. Но не только это важно, могут возникнуть проблемы и в связи с обманом со стороны покупателя, вручившего поддельные купюры, и т.п.
В договоре аренды прописывается период времени, который, по мнению сторон, является достаточным для регистрации приобретенной в соответствии с договором купли-продажи недвижимости. В случае успешной сделки продавец приходит в хранилище и предъявляет документы, подтверждающие факт переоформления недвижимости на нового собственника. Он получает право на доступ к ячейке и забирает принадлежащие ему деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, то по истечении времени, отведенного продавцу, покупатель получает право прибыть в хранилище и забрать свои деньги.
Как правильно прописать допуск к ячейкам при альтернативной сделке
- Аренда ячеек в депозитарии банка (подписание договоров аренды).
- Составление дополнительных соглашений (допсоглашений) к договорам аренды об условиях доступа к ячейкам.
- Пересчет, проверка и закладка наличных денег в ячейки.
- Заключение альтернативной сделки купли-продажи квартир (подписание трех договоров купли-продажи – ДКП).
- Регистрация альтернативной сделки с квартирами (регистрация всех трех продаж квартир).
- Получение доступа к деньгам продавцами квартир №2 и №3.
Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.
Как правильно прописать допуск к ячейкам при альтернативной сделке
Срок доступа к банковским ячейкам во всех допсоглашениях устанавливается такой, чтобы хватило времени на регистрацию всех переходов прав собственности на квартиры по альтернативной сделке.
Добрый день! Я приобретаю однокомнатную квартиру у продавца1 за 6 рублей, продавец1 в свою очередь покупает двухкомнатную квартиру за те же 6 рублей(мои естественно) у Продавца2. В моем дкп на однушку указана ссылка на ст. 157 ГКРФ с условием что возникновение прав и обязанностей по настоящему договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности к Продавцу1 по ДКП двухкомнатной квартиры. В ДКП Продавца1 на покупку двушки ссылки на 157 нет, как и нет условия на одновременную регистрацию с покупаемой мной однушкой.
