Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Исторически сложившиеся границы земельного участка что это. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Споры о границах, несмотря на кажущуюся простоту, являются одними из самых сложных в земельной практике. В большей степени потому, что не всегда удается получить достаточно доказательств для защиты своей позиции.
Думаю вы уже догадались, что на все свои аргументы о принадлежности ему этого кусочка земли, в ответ фермер получал кадастровый паспорт и фразу «Вот видишь – здесь границы моего участка! А где твой документ с границами?». Показать что-нибудь в ответ было нечего.
3. Еще один важный момент.
Мне приходилось защищать интересы фермера, в 1993 году получившего земельный участок для ведения с/х деятельности, и который до 2022 года никаким образом не пытался привести его правовой статус в соответствии с требованиями действующего законодательства. Участок даже не стоял на кадастровом учете, как ранее учтенный. Его просто забыли туда внести. Соответственно и описания местоположения границ этого участка в кадастре недвижимости не было.
В идеале участок должен иметь всего 4 характерных точки и, как следствие 4 границы. На практике же земельные участки не всегда представлены в такой форме и чем больше будет таких поворотных точек, чем больше получается изломанность границы участка.
Вынесение границ на местность производится в процессе составление межевого плана, когда кадастровый инженер выезжает на местность и после осуществления процедуры согласования устанавливает поворотные точки надела.
Фактические
В соответствии со статьями Земельного кодекса РФ под границей участка понимается линия, определяющая расположение конкретной площади (единицы), которая включает в себя все имеющиеся недра, а также непосредственно почвенный слой.
При обосновании избранного способа установления местоположения границ земельного участка суды иногда указывают также на то, что он соответствует общеправовому принципу справедливости, обеспечивает баланс прав и законных интересов каждой из сторон (см., например, Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 06.06.2022 № 33-3170/2022), не применяя положения п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.
Согласно действующему законодательству уточнение местоположения границ является правом, а не обязанностью собственника, за исключением случаев приобретения земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ).
Фактическое землепользование — распространенный аргумент в суде
Впервые постановка земельных участков на кадастровый учет с определением местоположения их границ начала осуществляться с появлением Федерального закона от 24.07.2022 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (на сегодняшний день Федерального закона «О кадастровой деятельности», далее — Закон № 221-ФЗ). Одновременно появилась процедура уточнения границ земельного участка.
Чтобы воспользоваться доказательной базой, необходимо учесть показания свидетелей, разницу грунтов, обратиться к архивным материалам и обратить внимание на постройки, находящиеся на землях. Без проведения исследования решить возникший спор не представляется возможным.
Если документы не содержат четких указаний, касающихся границ участка, границами принято считать линии, которые сложились 15 лет назад и более, закрепленные с применением искусственных или природных объектов. Данным правилом необходимо руководствоваться и в том случае, если речь идет о проведении в отношении этих земель процедуры землемерия 10-летней давности.
Вовремя проведенное межевание, а также внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка является гарантией прав собственников, минимизирует возникновение земельных споров, а также, позволяет полноценно распоряжаться своим имуществом.
Причины появления споров по границе участка
Либо они определены схематично, без определения точных координат на местности. Все это неизменно приводит к проблемам. Одна из самых распространенных проблем – споры и судебные разбирательства с соседями из-за не верно установленных границ участков.
Самым сложным и дорогостоящим вариантом урегулирования спора является землеустроительная экспертиза. Кадастровый инженер анализирует ситуацию и выявляет причину развития спорной ситуации. После этого он составляет свое заключение с рекомендациями по устранению выявленных проблем.
Теоретически, процедура установления границ очень проста, но на практике возникает много сложностей. Чаще всего проблемы возникают на этапе согласования установленных границ. Они могут быть вызваны разными причинами:
Юридические и фактические границы земельного участка
Местоположение фактической границы может колебаться в пределах установленной нормы, и это не является нарушением закона. Но и здесь все не так просто, как может показаться. Дело в том, что до 2022 года существовали другие нормы погрешности. Так, например, для садоводческих участков, земель ЛПХ норма устанавливалась в 0,3 метра.
Процедура определения границ земельного участка, их фиксации в кадастровых документах требуется в том случае, когда в местные управляющие органы поступает заявление об изменении в местонахождении участка либо заявление об уточнении границ земельного участка собственника, который непосредственно подает документы.
Когда требуется процедура установления границ земельного участка?
Основной документ процедуры установления границ земельного участка после проведения всех измерений — межевой план. В межевой план вносят все проанализированные результаты геодезических измерений на участке, схема, чертеж, точные координаты, размеры земельного участка в натуре, извещение и финальный акт согласования границ земельного надела.
Особенности установления границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет
Второй важнейший акт после подачи заявления и других документов — акт согласования местоположения границы земельного участка. Акт установления и согласования границ земельного участка заключают в присутствии соседей. В нем делают пометки о согласии соседей с проведением межевания. Помимо данного акта, геодезисты проводят различные измерения, устанавливают точные границы путем фиксации точек на местности.
Если у Вас нет плана участка или он есть, но не «понравился» кадастровому инженеру (это я забегаю вперед), стоит запросить сведения из ГФДЗ. Лично я всегда советую запрашивать планы участка в ГФДЗ, потому что лишние документы никогда не помешают при установлении его границ. Так мы и делаем в своей организации.
Шаг №1 — Собрать документы
После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.
Шаг №2 — Заказать межевание участка
Теперь насчет документов у соседа. Сосед должен пользоваться своим участком на основании какого-либо правоустанавливающего документа — свидетельства о собственности, выписки из ЕГРН, свидетельстве о наследстве, о бессрочном пользовании или о праве пожизненного наследуемого владения, договор аренды и т.п. Если выяснилось, что у соседа нет никакого документа на его участок, по закону согласовывать границы с ним не нужно. Но на практике хороший кадастровый инженер все равно попросит такого соседа согласовать границы, т.к. это не будет лишним.
П.Д. обратился в суд с иском к К., ссылаясь на то, что земельный участок общей площадью 888 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: , принадлежит ему на праве собственности. Кадастровым инженером С. составлен межевой план. Решением ФГБУ «ФКП Росреестра» от 31.01.2022 г. отказано во внесении изменений в сведения об объекте недвижимости, ввиду отсутствия в акте согласования границ подписи владельца смежного земельного участка К., которая представила возражения относительно установленной смежной границы. Ответчик К. захватила часть его земельного участка и возвела на нем хозяйственные постройки. Границы по координатам произведенной геосъемки полностью соответствуют чертежу границ земельного участка при передаче его в собственность в части конфигурации и размеров, данным технических паспортов, а также сложившемуся ранее порядку пользования. Неоднократно уточняя требования, в итоге просил признать местоположение границы его земельного участка согласованным от точки Н4 до точки HI по межевому плану от 20.12.2022 г., подтвердить исторически сложившуюся границу, с размерами его земельного участка по фасаду и тыльной стороне участка -15 м, обязать ответчика перенести находящиеся на земельном участке истца сарай и подвал на расстояние 1 м от границы., признать свидетельство на право собственности на землю N, выданное К. незаконным, взыскать с К. компенсацию в возмещение морального вреда в размере .
Апелляционное определение Липецкого областного суда от 10.06.2022 по делу N 33-1358/2022
При таких обстоятельствах районный суд пришел к верному выводу о том, что граница, которую просит установить П.Д. между земельными участками сторон, не соответствует фактическому землепользованию и нарушает права К., в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
установила:
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (пункт 9 статьи 38).
определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;
Порядок согласования местоположения границ.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Местоположение границ будет также считаться согласованным, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования местоположения границ, но и не представили обоснованные возражения в письменной форме. (В этом случае в акт вносится соответствующая запись.) Если в акте стоит подпись заинтересованного лица, кадастровый инженер может не принимать последующие возражения, так как в соответствии со ст. 40 Закона № 221-ФЗ и п. 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 в акт согласования местоположения границ земельного участка вносятся сведения о согласовании или содержание возражений заинтересованных лиц. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
III этап. Заключительный.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
Возвращаясь к прошлому разделу, объединение не должно приводить к изломанности границ и вклиниванию. Процесс должен проходить исключительно в нормах Земельного кодекса и федерального закона «О кадастровой деятельности» с консультацией кадастрового инженера. Помимо того, что объединённые владения могут иметь только смежные, у них не должны быть нарушены границы.
При любом варианте данная проблема требует серьёзного разбора, нередко даже в судебном порядке. Бывает, что расширение границ происходит в сторону незаселенных территорий, что может в некоторых ситуациях принести пользу местному самоуправлению или хозяйству (уход за землёй, восстановление плодородных качеств и т. п.). В таком случае, если польза будет доказана, жалоба, поступившая на собственника, аннулируется и судом не рассматривается.
Пересечение смежных земельных участков
- Объединяясь, два участка становятся одним, а два прекращают своё существование.
- Если у объединяемых владений был один собственник, то он и остаётся владельцем, а если два, то они вправе распоряжаться новой собственностью на основе общего пользования (регулируется гражданским кодексом Российской Федерации).
- Запрещено объединять участки, которые были предоставлены на основании бессрочного землепользования сразу нескольким лицам.
- Если одно владение было обременено залогом, а другое — нет, то их объединение всё равно допускается (залог распространяется на весь объединённый новый участок).
Процедура межевания позволяет определить точные границы двух смежных участков. Владельцы участка не могут опротестовать необходимость его измерения, если таковая определена законом. Межевание может не проводиться, но реализовать свое право на участок он сможет, только определив его границы.
Спор о границах земельного участка исковой давности не имеет. Если гражданин не использовал принадлежащий ему участок земли на протяжении многих лет, то лишить его права собственности может лишь суд. В исключительных случаях участок может быть отчужден, как представляющий государственную важность.
Судебная практика
По итогам согласования границ участка составляется специальный акт (ст.23 ФЗ РФ №218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости»). В указанном документе должны содержаться сведения о заинтересованных лицах (Ф.И.О. владельцев смежных участков), результат согласования, границы (схемы прилагаются), возникшие возражения. Акт подписывают все владельцы, соседствующих земель. Завершается документ подписью и печатью кадастрового инженера.
Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта правовая позиция сформулирована в Определении ВС РФ от 20.10.2022 No 14-КГ15-7 , в котором Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует, по мне нию ВС РФ, собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.
В силу прямого указания п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2022 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , далее — Закон о госрегистрации недвижимости (до 1 января 2022 г. — старым Законом о кадастре).
Риски возникающие в случае отсутствия установленных границ земельного участка
Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2022 No 39682-ВА/Д23и , государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приостановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации , пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.
