Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как происходит покупка участка в СНТ – что нужно знать и какие подводные камни могут возникнуть. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- Заявление на оформление нового права собственности покупателя;
- Три экземпляра ДКП;
- Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, либо доверенность, заверенная у нотариуса;
- Согласие супруга или супруги продавца на проведение сделки отчуждения. Оно должно быть нотариально заверено;
- Документы о праве собственности продавца;
- Акт приема-передачи;
- Квитанцию об уплате государственной пошлины на совершение сделки.
Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может.
Заброшенная дача – в чем сложности?
В таком случае переоформление происходит в простой письменной форме. В пакете документов в Росреестр должен обязательно присутствовать кадастровый паспорт. Без него сделка не сможет произойти, либо будет недействительной. Плюс к остальным документам, подтверждающим право собственности «старого» владельца.
Межевой план – это ключевой документ об установлении границ земельного участка. На основании именно этого документа в ЕГРН вносятся сведения о границах земли. Сравните данные межевого плана и сведения, отраженные в выписке, чтобы удостовериться, что они совпадают. Если межевой план не сохранился, получать новый не нужно – достаточно сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН.
Перечень бумаг на землю
По паспорту можно установить гражданство стороны, по дате рождения – совершеннолетний гражданин или нет, по штампу – зарегистрирован официальный брак или нет, а также есть ли у продавца несовершеннолетние дети, которые могут быть прописанными в доме или являться собственниками недвижимости.
Документы сторон
Внимательно ознакомьтесь со всеми документами до подписания договора. Такой подход поможет вам заранее обнаружить возможные формальные сложности. Список, данный ниже, подходит как для готовых строений, так и для недостроенных объектов недвижимости, которые поставлены на кадастровый учет.
В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.
3. Получить согласие супруга (супруги)
Участок, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территорий и вовсе источник непрерывных проблем. На таком запрещено вообще всякое строительство, нельзя копать колодцы и разводить костры.
6. Учитывать дачную специфику
Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.
Поэтому если в планах есть покупка не просто дачного участка, а участка с домом, следует заказать выписку из ЕГРН отдельно на дом и на земельный участок. Много информации можно получить и на полезных сервисах Росреестра: “Справочная информация по объектам недвижимости онлайн” и “Публичная кадастровая палата”.
Если продажа по доверенности – следует насторожиться. Если от имени продавца выступает посредник по доверенности, нужно тщательно ее изучить. На практике нередки случаи, когда сделки купли-продажи совершались по просроченной доверенности или доверенность выдавалась неуполномоченным лицом. Сделки по таким документам не пропускаются органами Росреестра, признаются юридически дефектными и недействительными в судебном порядке.
Что следует учитывать при покупке дачи?
Перед покупкой дачу следует проверить. Каким бы безупречным не казался продавец, следует самому проверить данные о доме и земельном участке. Для этого нужно самостоятельно заказать выписку о зарегистрированных правах на дачу из ЕГРН. Может случиться так, что выписка, которую предъявил продавец, получена несколько лет назад, за это время продавец уже успел продать дачу третьему лицу и юридически ее собственником не является. В этом случае можно купить дачу, которая продавцу уже не принадлежит, со всеми вытекающими из этого последствиями.
Покупатель может и сам заказать выписку из ЕГРН в Росреестре, для того чтобы провести проверку. Для этого ему достаточно знать кадастровый номер объекта. Информацию о том, кто является собственником дачи, в Росреестре обязаны предоставить любому обратившемуся лицу. Получить эти сведения можно в филиалах Росреестра, в одном из многофункциональных центров «Мои документы» (МФЦ) или отправив запрос через официальный сайт Росреестра.
Как проверить документы на дачу?
В таком случае сначала продавцу нужно заняться оформлением дачи. Главное, чтобы у него при этом были документы о правах на землю. Уже имея их, можно зарегистрировать собственность на дом. Сейчас «дачную амнистию» продлили. До марта 2022 года собственники могут зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке, имея документы на землю и заказав изготовление технического плана кадастровому инженеру.
Как оформить участок в садоводстве в собственность?
Кроме проверки документов на дачный дом перед покупкой нужно проверить документы на земельный участок, на котором он расположен. Удостовериться, что он действительно имеет ту площадь, о которой заявил продавец, у него есть границы и они нигде не пересекаются с границами соседних участков.
Депозит нотариуса. Нотариусы не свидетельствуют передачи денег в их присутствии, однако можно воспользоваться услугой депозита. Это самый безопасный вариант проведения расчетов при сделках с недвижимостью. Стоимость такой услуги будет зависеть от суммы сделки, примерно составляет 0,5% принятой денежной суммы + 1500 рублей.
Уважаемые читатели! Юридические вопросы зачастую являются индивидуальными для каждого конкретного случая. У вас есть уникальная возможность проконсультироваться у грамотных специалистов, готовых оказать необходимую помощь в течение 15 минут. Задайте свой вопрос в приведенную ниже форму. Неразрешимых ситуаций не бывает!
Сроки и стоимость
Для возможности распорядиться земельным участком необходимо, чтобы за продавцом было зарегистрировано право собственности. Либо земля может перейти к покупателю при продаже дома, расположенного под ним, так как данные объекты неразрывно связаны и отчуждаются совместно.
Учтите! Еще один документ, который не имеют права требовать обе стороны, это согласие органов опеки и попечительства на осуществление сделки, так как на дачных участках, как гласит нынешнее законодательство, прописка запрещается.
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что делать, если необходимых документов нет
В ситуации приобретения дачного участка надо потребовать выписку о зарегистрированных жильцах (либо об отсутствии), а также технический паспорт на жилое строение (для садового участка это можно не делать), так как, в отличие от садового дома, дачный дом дает право на круглогодичное проживание и регистрацию.
Приобрести недвижимость по официальной кадастровой стоимости можно непосредственно у государства. Цена объекта будет указана в документе, который можно получить в Едином государственном реестре недвижимости. Сделать это можно бесплатно по соответствующему запросу. Кадастровая стоимость объекта устанавливается после проведения государственной оценки. Процесс проведения подобной процедуры регламентируется ФЗ № 135-Ф3. Свое влияние он распространяет на все виды собственности: квартира, комната, дачный дом, участок земли.
Если дача и земельный участок переоформляются между ближайшими родственниками, процедура максимально упрощается – Гражданский Кодекс предусматривает подобную возможность. Для этого достаточно простого письменного заявления, в дополнение к нему необходимо обязательно приложить кадастровый паспорт объекта. При его отсутствии сделка будет признана не действительной.
Переоформление дачи в садовом товариществе
- Копию или оригинал договора и приемопередаточного акта.
- Кадастровый паспорт.
- Паспорт на недвижимость.
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
- Копия домовой книги или выписка из неё.
- Предварительно согласованный договор купили-продажи, в котором имеется информация о строении.
Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.
Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.
Небрежное оформление документов
Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.
- владелец участка земли составляет на имя председателя заявление с прошением об исключении его из членов СНТ по причине переуступки собственных прав возможному покупателю (его персональная информация в заявлении обязательно отмечается);
- покупатель тоже создает заявление, только касающееся вступления в товарищество, с отметкой того гражданина, который передает право на участок ему;
- на основе постановления председателя СНТ производится переоформление садовой книжки на нового владельца. По ней будет в будущем производиться возможная приватизация участка земли новым собственником (если он пожелает эту процедуру производить).
Какие документы должны быть у продавца садового участка
Купить участок, на который отсутствует документация, не представляется возможным. Такие действия будут считаться неправомерными. Важно знать, что гражданин, продающий дачу без требуемых документов, может быть мошенником.
Как проверить подлинность документов
- документа, удостоверяющего личность, и его копии;
- кадастрового паспорта на участок земли;
- свидетельства, подтверждающего факт регистрации права собственности (на строение и на участок), либо выписки из ЕГРН;
- акта приема-передачи участка в трех экземплярах;
- согласия мужа (жены), если участок куплен в период брака.
Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.
Шаблон договора и акта — внутри
Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.
Законодательная база
Например, если продавец состоит в браке, нужно запросить нотариальное согласие супруга на сделку и приложить согласие к договору. Для регистрации перехода права собственности на участок этот документ в Росреестре не требуют, хотя пометку о его отсутствии сделают. Но нотариальное согласие в дальнейшем защитит покупателя от споров между супругами.
Таким образом покупатель застрахует себя от рисков оплаты долга в будущем. Ведь если продавец не оплатит свою задолженность, покупатель всегда сможет отказаться это делать, ссылаясь на то, что не обязан оплачивать чужие счета.
Незавершенное строение
- документ, удостоверяющий право собственности продавца;
- кадастровый паспорт ‒ образец;
- техпаспорта на объекты и на землю;
- выписка из ЕГРП ‒ образец;
- документ о госрегистрации;
- план межевания;
- если продавец (покупатель) состоит в браке ‒ согласие от супруга на продажу (покупку);
- выкопировка из кадастрового плана;
- документальное подтверждение отсутствия задолженностей.
Заключение договора
Основной риск при заключении подобной сделки ‒ приобретение дачи с неполным комплектом документов или с задолженностью. Для покупателя существует вероятность столкнуться с недобросовестным продавцом, а для продавца ‒ встретить невнимательного покупателя. Поэтому сторонам следует с уважением относиться друг к другу, а также адекватно оценивать предмет покупки.
После заключения договора купли-продажи необходимо составить и подписать еще один документ — акт приема-передачи имущества. На его основании происходит фактическое вступление покупателя в право собственности на дачный участок и дом.
- Стоимость имущества. В договоре указывают общую стоимость земли и всех построек на ней, а затем стоимость каждой отдельной постройки. Здесь же дают и порядок расчетов;
- Обременения. В качестве ограничений на пользование землей и постройками выступают сервитуты, нахождение участка в природоохранной или санитарно-защитной зоне, запреты на возведение построек, прохождение по дачному участку ЛЭП и иных линий коммуникаций. Если продавец намеренно скроет наличие обременений на дачный участок, то покупатель в будущем вправе потребовать от него возмещения ущерба, а также снижения стоимости дачи или расторжения ДКП в судебном порядке;
- Лица, которые будут вправе пользоваться жилым домом после заключения договора. Перечень таких лиц дается в договоре только в том случае, если в дачном доме можно свободно регистрироваться.
Некоторые дачные участки и вовсе не предназначены для продажи, потому что находятся в государственной или муниципальной собственности.
Как правильно оформить?
С начала 2022 года из российского законодательства было исключено понятие «дачного участка», а понятия «дача» в нем и вовсе не было. В обиходе под дачей подразумевается участок земли, на котором есть жилые постройки и нежилые хозяйственные строения. Дачи располагаются на земле, специально выделяемой для садовых или огороднических объединений граждан (СНТ, дачный кооператив, огородное некоммерческое товарищество или ОНТ).
ВНИМАНИЕ! Основные документы для сделки с недвижимостью — документ о праве владения и кадастровый паспорт. В первом обозначена категория земли. Это важно, поскольку на участках, предназначенных для садоводства или огородничества, строительство жилых объектов запрещено.
Чтобы исключить риск обмана, договор нужно оформлять в присутствии нотариуса. Если покупатель предлагает собственнику имущества свой вариант соглашения, перед его подписанием следует проконсультироваться с юристом.
Как оформить сделку купли-продажи
Если имущество выступает в качестве залога, нужно предоставить согласие на сделку от залогодержателя. При наличии в семье несовершеннолетних детей, процедура проводится только с разрешения органов опеки. Если объект сделки находится в долевой собственности, требуется уведомление всех его владельцев о предстоящей процедуре.
