Как оценить право аренды помещения

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — ОЦЕНКА ПРАВА АРЕНДЫ И АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

Пример

• Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
• Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
• Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
• Кт – тип нежилого помещения.
• Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
• Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Высококвалифицированные оценщики ООО «Гильдия независимых консультантов» проведут комплексную оценку права аренды, учитывая вышеперечисленные пункты, и предоставят заключение, соответствующее требованиям законодательства и гражданско-правовых отношений.

• при сделках купли-продажи, где объектом сделки выступает строение или предприятие, находящегося на участке с наличием права аренды;
• при запросе кредитов в банке, когда имущество выступает залогом возврата кредита;
• для налоговых органов
• планировании инвестиционных операций.

Цели оценки

Для проведения качественной и быстрой оценки права аренды земельного участка или нежилого помещения в Москве специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» нуждаются в предоставлении следующего пакета документов (копий) от заказчика:

Неоднократно обращались за помощью в компанию «ТОП-ОЦЕНКА». Ребята никогда не подводили. Стоит отметить качество выполняемых отчетов. Отчеты соответствуют законодательству. Проблем с отчетами при их подачи в соответствующие структуры не вознкало. Спасибо. Рекомендую.

• использования результатов оценки для определения цен договоров аренды и стартовых цен в аукционах, в том числе в обязательном порядке при передаче в аренду федерального или муниципального имущества;
• определения налогооблагаемой базы сделки по передаче имущества в безвозмездное пользование ( п. 8 ст. 250 Налогового кодекса, согласно которому информация о рыночных ценах «должна быть подтверждена документально или путем проведения независимой оценки»);
• других целей.

Внимание! Как указать право аренды в качестве объекта оценки?

• Свидетельство о регистрации права собственности на оцениваемый объект недвижимости, сдаваемый в аренду.
• Технический паспорт БТИ на здание, где расположено оцениваемое помещение. Документ должен включать поэтажный план и экспликацию.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором расположено здание, включающее объект оценки.
• Информация об отсутствии обременений относительно объекта оценки. Они могут выражаться в виде залога, сдачи в субаренду и доверительного управления объектом оценки.
• Документ, свидетельствующий об отсутствии сервитутов ( в данном случае, сервитут — ограничение прав пользования недвижимым имуществом (объектом оценки) , предоставляемым в аренду.
• Данные о расходах на содержание объекта оценки.
• Информация о заказчике оценки.

• по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта;
• по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому;
• по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта;
• по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

• В первую очередь, методы сравнительного подхода, т.е. анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учет факторов, существенных для формирования стоимости аренды. К достоинствам методов сравнительного подхода относится то, что они объективно отражают состояние и возможности рынка. К недостаткам этих методов относится возможность применять их только для объектов, рынок которых достаточно развит и прозрачен.
• При невозможности использования сравнительного подхода должен использоваться методы затратного подхода к оценке. Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.

Подходы к оценке арендной платы

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

Совокупность прав аренды могут быть переданы арендатором другим лицам как юридическим, так и физическим. Данное явление ещё носит название переуступки прав аренды. Согласно ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», оценщиками может осуществляться оценка и отдельных прав, в том числе и права аренды.

Что такое независимая оценка права аренды (ППА) на недвижимость?

• Документ, который свидетельствует о наличии права собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи и др.
• Технический паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией (когда речь идет о здании или помещении).
• Кадастровый паспорт на земельный участок.
• Документы, подтверждающие наличие/отсутствие сервитутов и обременений.
• Реквизиты, паспорт Заказчика.

Какие документы необходимы для проведения оценки права аренды ППА?

• более выгодных и удобных условий оплаты;
• количественные и качественные характеристики объекта недвижимости, право на аренду которого отчуждается/приобретается;
• срок действия договора;
• предоставление дополнительных прав, например, право перепланировки или выкупа объекта;
• предполагаемый размер дохода, который планируется получить при более эффективном использовании объектов коммерческой недвижимости.

В современных условиях оборота недвижимого и движимого имущества участникам рынка часто требуется определение наиболее корректной (рыночной) величины арендной платы за пользование объектами, относимыми по Гражданскому кодексу РФ к движимому и недвижимому имуществу.

Оценка стоимости права пользования на условиях договора аренды (величина арендной ставки) недвижимым и движимым имуществом

• Справка об операционных расходах на содержание и управление объектом аренды;
• Кадастровый паспорт (нежилого здания, сооружения, встроенного помещения);
• Технический паспорт здания с поэтажными планами и экспликацией;
• Технический паспорт сооружения
• в случае оценки права пользования на условиях аренды встроенным нежилым помещением выписка из технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом.

Перечень необходимых документов

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (либо Свидетельство о праве собственности) или иного вещного права (права хозяйственного ведения, права оперативного управления)). Исключением из данного пункта является движимое имущество;
• Копия договора аренды оцениваемого объекта со всеми изменениями и дополнениями или проект договора аренды;
• Справка о балансовой и остаточной стоимости, составленная по состоянию на дату оценки (для собственника объекта, который является юридическим лицом;

Также процедура имеет особенности в сфере сельского хозяйства. Чтобы предоставить землю в аренду для сельскохозяйственных работ, необходимо установить первоначальную цену — государственную кадастровую стоимость, а далее учитывать следующие факторы:

Нотариус, который занимается вопросом оформления наследства, должен опираться на установленную стоимость земельного участка или нежилого помещения при оформлении госпошлины. Согласно законодательству размер госпошлины определяется на основе очереди и государственной кадастровой стоимости недвижимости.

Необходимые документы

Оценка аренды земли или нежилого помещения необходима владельцам имущества, если они планируют сдать его в аренду и получать прибыль. Также арендодатель может оформить договор с последующим выкупом земли или помещения и тогда необходимо произвести оценку рыночной стоимости прав аренды. Кроме вышеописанных случаев, оценка необходима:

Оценка права аренды недвижимости иногда необходима для того, чтобы в будущем избежать взаимных претензий у сторон договора аренды. Поэтому целесообразно провести экспертизу непосредственно перед заключением сделки. К тому же к отчету оценщик прилагает фотоснимки, что может служить подтверждением первоначального состояния имущества в случае судебного разбирательства, например при порче объекта.

Объектом аренды может быть практически любое имущество – будь то движимое (транспортное средство) или недвижимое (квартира, дом, гараж, нежилое помещение). Однако на практике гораздо чаще в аренду сдаются недвижимые объекты, как правило, жилые помещения, следовательно, зачастую проводят оценку именно квартир или домов.

В каких случаях актуальна такая экспертиза?

Оценка права аренды недвижимости не является обязательной процедурой, поскольку не влияет на арендные правоотношения. Стороны могут и вовсе не проводить ее для заключения договора. Но и ее проведение не запрещено законодательно. Так, либо сам собственник может на свое усмотрение провести оценку права аренды, либо обе стороны – арендодатель и арендатор – могут по обоюдной инициативе оценить арендуемый объект.

• вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
• назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
• оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
• вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
• применявшиеся методы и способы.

Независимая оценка права аренды земельного участка или нежилого помещения пользуется большим спросом среди владельцев бизнеса и государственных структур, для осуществления управленческих задач и определения размера арендной платы В Российской Федерации право аренды недвижимости регулируется Гражданским Кодексом. В частности в статье 607, указано, что собственник имеет право сдать в аренду имущество, заключив договор с арендатором.

Цели оценки

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

В настоящее время оценка для сдачи в аренду коммерческих объектов недвижимости в Москве и Московской области является приоритетом для многих владельцев недвижимости. Размер арендной платы зависит от многих факторов и рыночных условий.
Согласно договору, арендодатель вправе самостоятельно назначать арендную ставку. Но бывают ситуации, когда необходимо провести независимую оценку права аренды.

Стоимость оценки права аренды (арендной ставки) от 4 000 руб.

• срок действия;
• наличие /отсутствие НДС;
• сторона, оплачивающая коммунальные услуги и прочие затраты (например, проведение ремонтов, в том числе, незапланированных);
• механизм изменения величины ставки арендной платы;
• механизм расторжения договора;
• возможность и порядок сдачи объекта в субаренду;
• периодичность внесения арендной платы;
• возможность перепрофилирования.

Оценка права аренды недвижимости

Оценка права аренды недвижимости, одно из направлений компании «Инвест — Оценка +». Независимая оценка прав аренды, позволяет определить рыночную стоимость арендной ставки. Инициатором оценки, может быть не только арендатор, но и арендодатель. Арендодатель, зная рыночную стоимость аренды помещения выбирает наиболее выгодную для него ставку, а арендатор сможет рассчитать сумму арендных платежей для своего проекта.