Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Комментарии и мнения. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
- После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
- Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
- После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Платятся ли налоги при переуступке?
Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.
При покупке
- Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
- Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.
Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.
Отвечает юрист Аркадий Емельянов:
Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.
Общие условия для вычета НДС по приобретенным имущественным правам указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 171 и пункте 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ. В частности, необходимым требованием является использование приобретенного имущественного права в операциях, облагаемых НДС. Поскольку и дальнейшее погашение обязательства , и переуступка права требования являются налогооблагаемыми операциями, при соблюдении прочих условий (наличие счета-фактуры и принятие полученного права на учет) применение вычета правомерно.
При этом на момент заключения договора никаких записей в бухучете цессионария делать не надо. Ведь по отношению к должнику он станет кредитором только после того, как окончательно рассчитается с продавцом долга (цедентом). Такой порядок следует из пункта 2 статьи 389.1 Гражданского кодекса РФ и пункта 8 статьи 3 Закона от 6 декабря 2022 г. № 402-ФЗ.
Бухучет
Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, учесть в составе расходов стоимость приобретения права требования (имущественного права) она не сможет. Это объясняется тем, что данный вид расходов не поименован в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ. Аналогичной позиции придерживается Минфин России в письме от 24 июля 2022 г. № 03-11-06/2/93.
Для любой стороны используются уникальные и специализированные правила ведения налогового учета, причем размер налога может значительно отличаться в зависимости от того, какой именно долг продается, так как он может возникать в результате оформления кредита или поставки товаров с пост оплатой.
Для оформления переуступки права требования используется специальный договор цессии. Данная сделка считается достаточно востребованной и часто совершаемой, но нередко у участников возникают определенные сложности с налоговым учетом данного процесса.
Налоговый учет должника
Для должника неважно, какой долг у него имеется, так как при любой ситуации у него имеется обязанность отвечать по своим обязательствам, поэтому он должен погасить все долги в соответствии с заранее составленным договором. К особенностям ведения налогового учета для должника относится:
Здесь ситуация сложнее. Ведь формально передается не денежное требование, а имущественные права на товар или иной объект договора. Поэтому налоговики нередко пытаются начислить НДС со всей суммы сделки, ссылаясь на п. 2 ст. 153 НК РФ.
Несмотря на то, что в законе прямо говорится не только об уступке, но и о переуступке, налоговики иногда пытаются доказать, что льгота относится только к продаже долга по займу первичным кредитором. Причем контролеров, желающих любыми путями пополнить бюджет, не останавливает даже наличие разъяснений Минфина РФ (письмо от 27.03.2022 № 03-07-05/09).
Продажа долга покупателем
Именно с этой суммы оно и должно заплатить НДС = 60 / 120 *20 = 10 тыс. руб. У ООО «Бета» база по НДС в размере 120 тыс. руб. (720 – 600) возникнет после получения долга от ООО «Гамма». Налог к уплате здесь определяется расчетным путем аналогично ООО «Дельта»: НДС = 120 / 120 *20 = 20 тыс. руб.
Если переуступка права взыскания задолженности происходит по стандартному договору займа, то, согласно пп.15, 26 п.3 ст.149 НК РФ, НДС не начисляется. В случае продажи долга, возникшего в процессе реализации продукции фирмы или её услуг, ситуация становится немного запутанней.
В контексте налогообложения, вид задолженности перед заимодавцем (реализация продукции или оформленный договор займа) не имеет никакого значения для того, на ком «висит» долг. Если кредитор переуступает задолженность другому лицу, то это совершенно не принуждает должника к восстановлению НДС. В списке причин для восстановления данного налога нет пункта, связанного с заключением договора цессии (п. 3 ст. 170 НК РФ). Уступка требования права долга по договору займа вообще никак не связана с НДС, так как не облагается данным налогом.
Первая сторона вопроса: должник.
Логично будет предположить, что налогообложение после заключения договора цессии будет отличаться для всех сторон «конфликта». Следует также отметить, что в определенных ситуациях правила налогообложения будут зависимы от конкретного вида задолженности. Она может вестись как по обычному договору займа, так и вытекать из договора на продажу товаров, услуг или подрядных работ. Посмотрим же, как переуступка долга между юридическими лицами отражается на каждом из участников данной сделки.
Сколько бы раз не перепродавалась «дебиторка», в итоге конечный покупатель получает деньги от должника. При любом договоре цессии, НДС у цессионария возникает при получении задолженности. База равна разнице между суммой взысканного долга и затратами на его покупку (п. 2, 4 ст. 155 НК РФ). НДС исчисляется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Продажа долга поставщиком
На практике встречаются ситуации, когда цена договора уступки права требования превышает размер задолженности, которая является объектом договора. Как правило, это происходит в случаях, когда по истечении срока погашения задолженности должник обязан уплатить еще и штрафные санкции за несвоевременную оплату по договору поставки (подряда и т. д.). Таким образом, цедент передает право требования не только по основному долгу за товары, но и право требования по штрафам.
Переуступка долга по займу
Нередко поставщик товаров (работ, услуг) по каким-либо причинам не может дожидаться срока, когда покупатель перечислит деньги за полученные ценности или услуги. В таком случае он может передать право требования по обязательству новому кредитору. Отрицательная разница между суммой не погашенного покупателем долга и выручкой от реализации обязательства признается убытком. Причем размер убытка не может превышать (п. 1 ст. 279 НК РФ) сумму процентов, которую налогоплательщик уплатил бы по кредиту или займу, равному доходу от уступки права требования. Этот лимит рассчитывают за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренной договором на реализацию товаров (работ, услуг) с учетом положений статьи 269 Налогового кодекса (п. 1 ст. 269 НК РФ), в которых говорится о расчете предельной величины процентов по долговым обязательствам исходя из ставки рефинансирования Банка России.
