Как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС
Если же муниципалитет выбирает расчет по рыночной стоимости – он умножает рыночную стоимость на ставку рефинансирования ЦБ. Арендная ставка используется крайне редко, для участков, на которых расположена инфраструктура, инженерные объекты.
В соответствии с положениями гражданского кодекса, под арендной платой понимаются платежи в адрес владельца земельного участка за временное пользование имуществом. Земельный кодекс Российской Федерации, в свою очередь, относит арендную плату к существенным условиям договора – она должна в обязательном порядке зафиксирована в договоре аренды, без нее договоренность признается недействительной.
Адвокат Шинёв В
«. Индивидуальный предприниматель Седых Алексей Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (далее — ОАО «ФСК ЕЭС») о взыскании 61 000 рублей арендной платы по договору от 01.06.2022 N 2402-ЮБ за период с 13 по 30 декабря 2022 года. Истец полагал, что арендатор (ответчик) обязан заплатить ему арендную плату до дня внесения записи в Едином государственном реестре прав о прекращении обременения, то есть до 30.12.2022.
На практике часто возникает вопрос, с какого момента возникает обязанность арендатора оплачивать пользование имуществом по договору аренды? Рассмотрим на примерах судебной практики несколько спорных ситуаций.
Проводки по аренде
Организация, предоставляющая в аренду имущество, является арендодателем. Для нее доход от аренды учитывается, как реализационный (если данный вид деятельности основной) с использованием счета 90.1 или внереализационный (прочий) – 91.1.
Фирма арендует помещение для производственного цеха и земельный участок для стоянки своих автомобилей. Аренда цеха составляет 29 000 в месяц (НДС 5492). Право на земельный участок было приобретено за 28 000, а ежемесячная плата – 47 000 руб. Срок аренды участка 3 года.
Нужно ли платить арендную плату во время вывоза имущества
1. Исходя из смысла аренды (временного возмездного пользования имуществом), плата взимается за пользование имуществом. По общему правилу (если в договоре не установлено иное), факт заключения договора сам по себе еще не влечет возникновение обязанности по оплате.
Важен факт передачи имущества. Недоказанность передачи в аренду имущества явилась основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей (см. постановления ФАС ДО от 10.04.2022 N Ф03-А59/07-1/921, от 08.02.2022 N Ф03-А51/031/3453, ФАС ЗСО от 04.05.2022 N Ф04-1503/2022(22246-А75-4)). Вот как в практике обосновывается данный подход. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (см. постановление ФАС МО от 18.08.2022 N КГ-А40/5595-03). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2022 N Ф03-А73/06-1/447). Мы полагаем, что подобная практика судов не бесспорна. Договор аренды — конструкция консенсуальная. Это означает, что обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения такого договора. Вышеприведенная практика судов, напротив, фактически сводит договор аренды к реальной конструкции, что неверно. Правильность нашей точки зрения подтверждается также ст. 615 ГК, которая раскрывает содержание категории «пользование». Так, арендатор может передать имущество в субаренду, оставаясь ответственным при этом перед арендодателем. Иными словами, передав имущество в субаренду, арендатор продолжает платить арендную плату, хотя вполне понятно, что пользования в данном случае не происходит. Если имущество было надлежащим образом передано, но не используется арендатором, то арендная плата, тем не менее, подлежит уплате. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ВВО от 07.07.2022 N А43-39149/2022-13-1131). Напротив, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.01.2022 N 66); постановления ФАС МО от 22.07.2022 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2022 N КГ-А40/8649-03, ФАС ПО от 12.07.2022 N А12-19265/2022-С51-V/С23). В данном случае, на первый взгляд, пользование имуществом после досрочного освобождения помещения не происходит. Однако арендная плата подлежит взысканию, поскольку арендатор перестал пользоваться имуществом в нарушение условий договора. Обязанность по оплате может иметь ретроактивное действие. Так, суд указал, что несмотря на то, что договор аренды муниципального нежилого помещения был заключен после передачи данного объекта арендатору, суд обоснованно взыскал задолженность по арендной плате за весь период пользования имуществом, поскольку в указанном договоре стороны установили, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения (см. постановление ФАС ЗСО от 24.03.2022 N Ф04-1374/2022(9620-А75-4). 2. В том случае, если имущество передано, но арендодатель препятствует нормальному его использованию, то данный факт может быть расценен как основание к отказу во взыскании арендной платы. По смыслу ст. 606, 611 и 614 ГК, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2022 N А79-10415/2022-СК2-9766). Исковые требования о взыскании суммы арендных платежей за период, в который истец не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, удовлетворены частично (см. постановление ФАС ПО от 03.05.2022 N А12-16050/04-С18). В другом деле суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, так как ответчик не пользовался объектом аренды по обстоятельствам, не зависящим от него, следовательно, не обязан был вносить арендную плату (см. постановление ФАС МО от 02.05.2022 N КГ-А40/3169-05). Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2022 N А79-10415/2022-СК2-9766). Какова судьба уже внесенных платежей в тех случаях, когда арендатор по вине арендодателя не имеет возможности пользоваться имуществом? Указанные суммы не будут являться неосновательным обогащением, поскольку получены на основании договора. Невозможность пользования имуществом свидетельствует о наличии существенного нарушения договора, что дает основание ставить вопрос о его расторжении. В таких случаях суды квалифицируют уплаченные суммы в качестве убытков. Вот пример. Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании суммы реального ущерба, составляющего сумму уплаченной по договору аренды арендной платы, так как материалами дела установлено, что истец по вине ответчика лишен возможности реализовать свои права арендатора на использование арендованного имущества, но оплачивает за него арендную плату (см. постановление ФАС МО от 06.04.2022 N КГ-А40/2631-06). Препятствие в пользовании имуществом после прекращения договора, чинимое арендодателем, также рассматривается как основание для отказа во взыскании арендной платы. Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании арендной платы после прекращения договора аренды, не учел, что ответчик не использовал спорное помещение для тех целей, которые указаны в договоре аренды, поскольку истец опечатал это помещение (см. постановление ФАС СКО от 25.08.2022 N Ф08-2826/2022). 3. Невозможность нормального пользования арендованным имуществом вследствие каких-либо недостатков такого имущества также влечет отказ во взыскании арендной платы. Исковые требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее уплаты удовлетворены частично, так как некоторое время арендатор не мог пользоваться нежилым помещением вследствие обрушения арендуемого помещения (см. постановление ФАС ЗСО от 18.05.2022 N Ф04/2736-1121/А27-2022). Следует, однако, обратить внимание на то, что наличие недостатков у имущества, переданного в аренду, не всегда судами расценивается как безусловное основание для отказа во взыскании арендной платы. Вот пример, когда суд принял сторону арендодателя. Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 13.02.2022 N Ф03-А51/06-1/5373). Таким образом, следует иметь в виду, что наличие недостатков не является безусловным основанием для отказа от арендной платы, что, по-видимому, объясняется тем, что недостатки — категория оценочная. Не всякий недостаток способен привести к невозможности использования имущества по назначению. 4. Владение имуществом по истечении срока договора дает, как известно, основание для начисления арендной платы за все время фактического пользования (ст. 622 ГК). Однако в тех случаях, когда имущество после истечении срока договора не возвращалось арендодателю вследствие установления в отношении такого имущества обеспечительных мер, основания для начисления арендной платы суды не находили. Так, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы правомерно отказано, так как в спорный период имущество истца в связи с наложением на него ареста было передано ответчику на хранение (см. постановление ФАС ВВО от 17.06.2022 N А28-11604/2022-344/9). 5. Отсутствие документов на арендуемое имущество в ряде случаев практикой приравнивается к непередаче имущества. Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2022 N 66)). Окружные суды следуют этой практике. Так, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества (без передачи соответствующей документации, как того требуют правила ст. 611 ГК), что предоставляет субъекту встречного исполнения (арендатору) право приостановить исполнение своего обязательства по оплате арендных платежей либо отказаться от исполнения этого обязательства вовсе (п. 2 ст. 328 ГК) (см. постановления ФАС ВВО от 17.01.2022 N А43-4405/2022-17-104, ФАС ДО от 18.07.2022 N Ф03-А24/06-1/2439).
Как взыскать арендную плату за имущество
Договор аренды предполагает взаимоотношения сторон, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса РФ. Случаются ситуации, когда одна сторона, именуемая арендатором, в обход договора аренды и законодательства выплачивает арендную плату несвоевременно, а то и вовсе перестает перечислять деньги.
Также надо чётко и однозначно прописать сумму арендной платы и сроки платежей, при этом лучше всего предусмотреть аванс. Правильно составленный договор аренды является ключом к успеху при возникновении конфликта между сторонами.
Нужно ли платить арендную плату во время вывоза имущества
В Информационном письме ВАС РФ речь идет об оставлении имущества в результате истечения срока аренды, т.е. в результате обстоятельства, о котором арендатор не может не знать. Имея возможность вывезти имущество до истечения данного срока, арендатор тем не менее ее не использует. В этом случае поступление имущества арендатора во владение арендодателя не должно рассматриваться как совершенное помимо воли арендатора. В то же время если арендодатель направляет уведомление о немедленном расторжении договора аренды, даже если таковое является обоснованным и законным, то тогда арендатор лишается возможности вывезти имущество до расторжения договора. Удержание имущества арендодателем в этом случае (т.е. при расторжении договора без предоставления разумного срока для вывоза имущества) не может считаться законным.
Каковы же способы защиты прав может использовать арендатор в случае ограничения арендодателем использования арендованного имущества? В том числе, при внесении арендной платы авансом за весть срок действия договора аренды.
Обязан ли арендатор платить арендную плату, если пользование имуществом не происходило
1. Исходя из смысла аренды (временного возмездного пользования имуществом), плата взимается за пользование имуществом. По общему правилу (если в договоре не установлено иное), факт заключения договора сам по себе еще не влечет возникновение обязанности по оплате. Важен факт передачи имущества. Недоказанность передачи в аренду имущества явилась основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей (см. постановления ФАС ДО от 10.04.2022 N Ф03-А59/07-1/921, от 08.02.2022 N Ф03-А51/031/3453, ФАС ЗСО от 04.05.2022 N Ф04-1503/2022(22246-А75-4)). Вот как в практике обосновывается данный подход. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (см. постановление ФАС МО от 18.08.2022 N КГ-А40/5595-03). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2022 N Ф03-А73/06-1/447).
Если имущество было надлежащим образом передано, но не используется арендатором, то арендная плата, тем не менее, подлежит уплате. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ВВО от 07.07.2022 N А43-39149/2022-13-1131).
Нужно ли платить арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности, если срок договора аренды истек
Уплачивать земельный налог за пользование земельным участком у арендатора нет оснований, ведь договор согласно ст. 33 Закона № 161 считается продленным на тех же условиях. Значит, уплачивать нужно именно арендную плату. Но в каком размере? Рассмотрим эту ситуацию подробнее.
И в этом случае до внесения изменений в договор аренды, которые продлят срок его действия до конкретной даты и увеличат размер арендной платы, арендатор будет уплачивать арендную плату в сумме, установленной договором с истекшим сроком действия. Основания – п. 288.1 НК и ст. 33 Закона № 161.
Нужно ли платить разницу арендной платы
се сделки с недвижимостью в 100 метровой зоне от моря были приостановлены до февраля 2022 года), регистрация договора в Госком регистре по Республике Крым была осуществлена только 13.02.2022 года. До февраля 2022 года мы платили ежемесячный взнос за аренду установленную по старому договору в размере 122 400 рублей в год. Имеет ли право администрация города требовать от нас возмещение разницы арендной платы в размере 77 600 рублей?
Михаил Владимирович
Здравствуйте. Суть вопроса: Договор аренды земли для лодочного кооператива заключен в январе 2022 года. Арендная плата определена в размере 200 000 рублей в год. По независящим от нас причинам (решением совмина Республики Крым, все сделки с недвижимостью в 100 метровой зоне от моря были приостановлены до февраля 2022 года), регистрация договора в Госком регистре по Республике Крым была осуществлена только 13.02.2022 года. До февраля 2022 года мы платили ежемесячный взнос за аренду установленную по старому договору в размере 122 400 рублей в год. Имеет ли право администрация города требовать от нас возмещение разницы арендной платы в размере 77 600 рублей?
Арендная плата за имущество
7. Компания подала иск о взыскании долга по арендной плате, но в процессе рассмотрения спора стало ясно, что суд, скорее всего, сочтет договор аренды незаключенным. Компания намерена переформулировать требование на взыскание неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом.
Какой элемент иска это меняет?
5.2. Добрый день, да, Вы можете это сделать, только заранее обдумайте каким образом Вы будете узнавать какую выручку получил Арендатор. Чаще всего на практике в таких случаях происходит достаточно большое количество конфликтов.
Обязан ли арендатор платить арендную плату, если пользование имуществом не происходило
1. По общему правилу (если в договоре не установлено иное), факт заключения договора сам по себе еще не влечет возникновение обязанности по оплате. Важен факт передачи имущества. Недоказанность передачи в аренду имущества явилась основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей (см. постановления ФАС ДО от 10.04.2022 N Ф03-А59/07-1/921, от 08.02.2022 N Ф03-А51/031/3453, ФАС ЗСО от 04.05.2022 N Ф04-1503/2022(22246-А75-4)). Вот как в практике обосновывается данный подход. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (см. постановление ФАС МО от 18.08.2022 N КГ-А40/5595-03). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2022 N Ф03-А73/06-1/447).
Подобная практика судов не бесспорна. Договор аренды — конструкция консенсуальная. Это означает, что обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения такого договора. Вышеприведенная практика судов, напротив, фактически сводит договор аренды к реальной конструкции, что неверно. Ст. 615 ГК, которая раскрывает содержание категории «пользование». Так, арендатор может передать имущество в субаренду, оставаясь ответственным при этом перед арендодателем. Иными словами, передав имущество в субаренду, арендатор продолжает платить арендную плату, хотя вполне понятно, что пользования в данном случае не происходит.
Кто платит ндс с арендной платы
Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник имущества вправе распорядиться по своему усмотрению. Как определить налоговую базу Чтобы исчислить сумму налога, налоговый агент должен определить базу и ставку НДС.
Многие бухгалтеры допускают ошибки в отражении НДС, уплачиваемого налоговым агентом при аренде федерального и муниципального имущества. Расскажем, как правильно начислять, уплачивать налог и составлять по нему отчетность. Когда арендатор выступает налоговым агентом Обязанности налоговых агентов установлены п.
3 ст. 24 Налогового кодекса РФ. Основная из них заключается в правильном и своевременном исчислении, удержании из средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислении в бюджеты (внебюджетные фонды) налогов. Чтобы исполнить эту обязанность, налоговый агент должен иметь возможность удержать налог за счет денег того лица, с кем имеет отношения. Правила уплаты в бюджет и принятия к вычету НДС налоговыми агентами – организациями и индивидуальными предпринимателями (ИП) установлены ст.
161, п. 3 ст. 171 и п. 4 ст. 173 НК РФ. Из анализа положений п. 3 ст.
Арендная плата за пользование имуществом
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.* Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Автономное учреждение заключило договор на пользование имуществом. Предмет договора: «Ростелеком обязуется предоставить Абоненту во временное владение и пользование оборудование, а Абонент обязуется принять оборудование, указанное в Акте приема-передачи оборудования (во временное владение и пользование) к настоящему Договору, именуемое в дальнейшем «Передаваемое имущество», и своевременно возвратить его в исправном состоянии с учетом нормального износа.»В разделе об оплате указано: «Абонент ежемесячно оплачивает арендную плату в размере..»По какой статье КОСГУ отразить данные расходы?
Арендная плата начисляется за все время использования имущества
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
ФАС отметил, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей.
АРЕСТ ИМУЩЕСТВА — ЗА ДОЛГИ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ
18 февраля специалисты комитета по управлению муниципальным имуществом городской администрации совместно со службой судебных приставов посетили индивидуального предпринимателя, арендующего здание бывшего кинотеатра «Родина» и задолжавшего городскому бюджету более одного миллиона рублей. Судебные приставы наложили арест на имущество должника – мебель. Если в добровольном порядке индивидуальный предприниматель не рассчитается с долгами, данное имущество будет реализовано с торгов в пользу муниципалитета. Рейды по принудительному взысканию задолженности планируется проводить регулярно, пока каждый неплательщик не исполнит перед городом свои финансовые обязательства.
На 1 февраля задолженность по арендной плате за земельные участки составила порядка 30 миллионов рублей, за имущество (к которому относятся и объекты недвижимости) превысила 7 миллионов 370 тысяч рублей. Администрация города истребует долги в судебном порядке, расторгает договоры аренды. В данное время в суде рассматривается 13 аналогичных дел. Хочется обратиться ко всем должникам – оплатите накопленные суммы, не ждите их принудительного взыскания. Добросовестное исполнение своих обязательств сегодня — является залогом спокойного и благополучного будущего.
Арест имущества арендатора вместо удержания
есть действующий договор, задолженность по аренде и имущество арендатора; сам арендатор помещением не пользуется.
Склоняюсь к тому, что для удержания достаточно просто направить уведомление арендатору об одностороннем отказе, и с момента прекращения договора можно удерживать.
во-первых Президиум ВАС РФ п. 14 информационного письма от 11 января 2022 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» — вывод удерживать имущество арендатора можно только после прекращения договора аренды если имущество осталось в помещении арендодателя.
